¿Cuáles son los requisitos para establecer un comité de propietarios?
Establecimiento de juntas de propietarios
Disposiciones: Los propietarios dentro de la misma área de administración de la propiedad, bajo la guía del departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde se encuentra la propiedad, deben establecer una reunión de propietarios para elegir un comité de propietarios.
Interpretación: La asamblea de propietarios será establecida por los propios propietarios, pero deberá aceptar la orientación del departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde esté ubicada la propiedad. Específicamente, en Beijing, las orientaciones actuales deberían ser proporcionadas por las oficinas de gestión de comunidades residenciales de distrito y condado.
Mentoría no es lo mismo que liderazgo. Si los propietarios solicitan establecer una reunión de propietarios, deben notificar a la oficina comunitaria del distrito o del condado y pedirles que envíen a alguien para que les brinde orientación. Si no brindan orientación, será una inacción por parte de las oficinas comunitarias del distrito y del condado, lo que no afectará el establecimiento de la junta de propietarios por su cuenta.
El límite de tiempo de trabajo de Beijing para las oficinas comunitarias de distrito y condado en esta área puede consultarse en las disposiciones del Documento No. 516 [2006 54 38+0] de la Oficina Municipal de Administración de Tierras y Vivienda de Beijing: “Propietarios con más del 10% de los derechos de propiedad (si es un representante) solicita por escrito establecer un comité de gestión por su cuenta, cada oficina comunitaria deberá tomar una decisión dentro de los 15 días posteriores a la recepción de la solicitud por escrito si una comunidad de propiedad cumple con las condiciones para establecer una reunión de propietarios y un comité de propietarios, la ciudad de Beijing puede consultar las dos regulaciones siguientes:
El Documento No. 91 de la Oficina del Gobierno de Beijing [2006 54 38+0] estipula: "La tasa de ocupación de las viviendas comerciales y las viviendas asequibles superan el 50%, o el primer hogar en una zona residencial recién construida. Para aquellos que han vivido en una zona residencial durante dos años, se debe establecer un comité de propietarios para una zona residencial antigua que se ponga en uso antes del final de; 1994, cuando la tasa de ventas de reforma de viviendas supera el 50%, se debe establecer un comité de propietarios. "
Administración Municipal de Tierras y Vivienda de Beijing [2002] No. 316 estipula: "Para las comunidades residenciales que se planifican en su conjunto y se construyen en fases, cuando se establece el comité de gestión, todas las comunidades residenciales que han sido puestos en uso cumplen con las condiciones del Comité de Gestión del "Reglamento sobre estandarización y fortalecimiento de los reglamentos de la ciudad" Aviso sobre varias opiniones sobre administración de propiedades "(Jingzhengbanfa [2006] No. 91). Para la parte del área residencial que aún no se ha mudado ni puesto en uso, el comité de administración reservará las acciones de los propietarios y los puestos de miembros del comité de administración para los propietarios que no se hayan mudado a esta área. ”
2. División de las áreas de administración de propiedades
Disposiciones: Un área de administración de propiedades debe establecer una junta de propietarios factores como instalaciones y equipos, escala de construcción, construcción comunitaria, etc. Deben considerarse en la división de áreas de administración de la propiedad. Las medidas específicas son formuladas por provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central.
Interpretación: Para establecer una junta de propietarios, los propietarios deben determinar primero. su propia área de administración de propiedades, puede consultar las disposiciones del Documento No. 1998308: "El área de administración de propiedades en principio, la división se basa en la condición de que las instalaciones y la infraestructura de apoyo estén relativamente concentradas y puedan ser utilizadas". de forma independiente, pero se controla que el área total de construcción de viviendas en una región sea inferior a 200.000 metros cuadrados. ”
3. Establecimiento de los derechos de voto de la junta de propietarios
Disposiciones: Los derechos de voto de los propietarios en la primera junta de propietarios se determinarán en función de factores como el superficie de construcción de la propiedad propiedad del propietario y el número de unidades residenciales Detalles específicos Las medidas serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente bajo el Gobierno Central.
El reglamento interno. de la asamblea de propietarios estipulará los métodos de discusión, los procedimientos de votación, los métodos para determinar los derechos de voto de los propietarios, la composición del comité de propietarios y los términos del mandato de los miembros.
Interpretación: La votación. Los derechos de voto para la primera junta de propietarios los determina el gobierno local, y los derechos de voto para las juntas de propietarios posteriores los acuerda la junta de propietarios.
Para obtener detalles sobre los derechos de voto de los primeros propietarios. reunión celebrada en Beijing, consulte Jingfang Zizi No. 1997: "Los propietarios tienen un voto por cada unidad de vivienda residencial; un voto por cada 3.000 metros cuadrados de vivienda no residencial y un voto por cada certificado de propiedad de menos de 3.000 metros cuadrados metros. "Oficina de Bienes Raíces de KJ Land [2002] No. 316: "En el área de administración de propiedades reconocida, si la unidad de desarrollo y construcción original posee más del 20% de todas las propiedades residenciales antes de las ventas de viviendas, cuando la reunión de propietarios (representantes) es mantenido, sus derechos de voto serán El monto real de voto se calcula sobre la base del 20% de participación, y el exceso no se calculará. "Decidir los términos de...
IV. Requisitos y métodos de votación de la junta de propietarios
Términos:
1. Notificar a todos los propietarios con 15 días de antelación antes de la reunión.
2. La reunión de propietarios puede celebrarse en forma de discusión colectiva o solicitud de opiniones por escrito, sin embargo, los propietarios que posean más de la mitad de los derechos de voto en el área de administración de la propiedad; debe participar.
3. Se puede nombrar un agente para asistir a la junta de propietarios.
4. Las decisiones tomadas por la junta de propietarios deben ser aprobadas por más de la mitad de los derechos de voto de los propietarios presentes en la junta. Las decisiones de la junta de propietarios para formular y modificar la convención de propietarios y el reglamento interno de la junta de propietarios, seleccionar y destituir empresas de administración de propiedades, utilizar fondos especiales de mantenimiento y continuar recaudando fondos deben ser aprobadas por más de dos tercios de los derechos de voto de todos los propietarios en el área de administración de la propiedad.
6. La reunión de la junta de propietarios de la comunidad residencial se notificará al mismo tiempo a la junta de vecinos correspondiente.
Interpretación: La junta de propietarios debe notificarse a todos los propietarios con más de 15 días de antelación, y se debe informar a los comités vecinales pertinentes que la junta de propietarios no necesariamente debe celebrarse en forma de reunión. Las decisiones generales tomadas por la asamblea de propietarios deben ser aprobadas por más de 1/4 de los derechos de voto de todos los propietarios en el área de administración de la propiedad. La junta de propietarios toma decisiones, formula y modifica la convención de propietarios y las reglas de procedimiento de la junta de propietarios, selecciona y despide empresas de administración de propiedades, utiliza fondos especiales de mantenimiento y continúa recaudando fondos. El reglamento no estipula que el establecimiento de una junta de propietarios deba ser aprobado por más de dos tercios de los derechos de voto de todos los propietarios en el área de administración de la propiedad, ni estipula que la resolución deba aprobarse "a favor". . Por lo tanto, no es particularmente difícil establecer una asamblea de propietarios y elegir un comité de propietarios.
Actualmente, los propietarios de propiedades en Beijing pueden consultar las disposiciones del Documento No. 1998. 1998308, y anunció la elección del primer comité de propietarios. Si la elección se realiza mediante anuncio, se aplicarán las siguientes disposiciones: 1. El grupo preparatorio anunciará los estatutos del comité de gestión, los candidatos a miembros del comité de gestión y los métodos de elección en carteles publicitarios y en lugares destacados de lugares públicos, y en al mismo tiempo entregar los materiales anteriores por escrito a todos los propietarios 2 dentro del tiempo especificado en el reglamento electoral, si el grupo preparatorio no recibe más del 50% del total de votos en contra, puede establecer un comité de propietarios en. la oficina comunitaria del distrito o condado para registrarse.
Verbo (abreviatura del verbo) el comité de propietarios presenta documentos
Disposiciones: el comité de propietarios deberá presentar documentos al director administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o condado donde se encuentra la propiedad. ubicado dentro de los 30 días siguientes a la fecha de presentación del Departamento de elecciones.
Interpretación: El establecimiento del comité de propietarios no necesita ser aprobado por el departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o del condado. Puede presentarse ante la oficina comunitaria del distrito o del condado dentro de los 30 días. después de su establecimiento. La mayor diferencia entre el sistema de archivo y el sistema de aprobación es que el establecimiento del comité de propietarios bajo el sistema de archivo se puede presentar siempre que el procedimiento de establecimiento no viole las restricciones legales y los propietarios sean responsables del establecimiento de los propietarios. ' comité; el establecimiento del comité de propietarios bajo el sistema de aprobación debe cumplir con los requisitos del gobierno popular del distrito y del condado De acuerdo con los requisitos del departamento administrativo de bienes raíces, el departamento administrativo de bienes raíces del gobierno popular del distrito o del condado deberá asumir la responsabilidad administrativa del establecimiento del comité de propietarios.
Actualmente no existen requisitos de registro en Beijing, pero se pueden usar algunas regulaciones anteriores como referencia:
(1) Para obtener detalles sobre la composición del comité de propietarios, consulte Beijing Oficina de Gobierno [2006 54 38] Documento No. 91 "Dependiendo del tamaño del área de administración de la propiedad, el comité de propietarios generalmente consta de cinco a quince miembros. "Él 1997 No. 485" estipula que el director del comité de administración debe ser el propietario o su representante.
(2) Para los materiales de presentación presentados a la Oficina Comunitaria, consulte los requisitos del Documento No. 1. 1998308: "1. El nombre oficial del comité de gestión del establecimiento; 2. Área de gestión de la propiedad; 3. Derechos de propiedad de la casa; 4. Espacio de oficina del comité de gestión; 5. El breve proceso de elección del comité de gestión debe incluir el método para seleccionar propietarios y representantes de usuarios, métodos de conteo de votos, procedimientos electorales, etc. ”
(3) El tiempo para el establecimiento y finalización del registro del comité de propietarios de oficinas comunitarias de distrito y condado no excederá el disposiciones del Documento No. 1997 485, y no excederá de 10 días a partir de la fecha de presentación de materiales.
Ocho pasos para establecer un comité de propietarios.
Después de comprender las normas pertinentes para el establecimiento de un comité de propietarios, se deben realizar operaciones específicas de acuerdo con las normas.
El primer paso es que los propietarios que quieran establecer un comité de propietarios establezcan contacto entre sí primero y luego contacten a más de una décima parte de los propietarios de la comunidad para firmar, iniciar la iniciativa para establecer una reunión de propietarios y enviar una carta para invitar a la oficina comunitaria del distrito y del condado para recibir orientación. Se establece una reunión de propietarios en la comunidad donde está ubicada la propiedad.
El segundo paso es establecer un grupo preparatorio para la conferencia de propietarios. Los miembros del equipo preparatorio pueden ser recomendados por los propios propietarios o por los propios propietarios. La mejor manera es que el patrocinador inicial publique un aviso solicitando a los propietarios que se registren voluntariamente para realizar trabajos preparatorios dentro de un período de tiempo determinado.
Paso 3: El grupo preparatorio comienza a trabajar (si el número es pequeño, todos los propietarios que quieran participar pueden participar), redacta los estatutos del comité de propietarios, decide el tiempo de establecimiento del comité de propietarios. y el número de personas en el comité de propietarios, y reúne a voluntarios que estén dispuestos a servir como miembros del comité de propietarios. La lista de propietarios que trabajan y la información de los propietarios participantes se notificará a todos los propietarios y a los comités vecinales pertinentes 15 días antes de la fecha de inicio. Constitución del comité de propietarios. Se puede invitar a asistir a la reunión a representantes de las oficinas comunitarias del distrito y del condado y de los comités vecinales pertinentes.
El cuarto paso es presentar el proyecto de estatutos del comité de propietarios, toda la información de los propietarios que participan en el comité de propietarios, los votos (preferiblemente contando las objeciones), el tiempo para solicitar comentarios y el momento para establecer la reunión de propietarios (la fecha límite para recopilar comentarios debe ser anterior al momento en que se establece la reunión de propietarios). Envíelo por escrito a cada propietario y pregunte a todos los propietarios que hayan recibido lo anterior. información para firmar y recibir un recibo.
Paso 5: Una vez establecida la junta de propietarios, el equipo preparatorio llevará a cabo una inspección pública de los votos, estadísticas de recibos y comentarios bajo la condición de que todos los propietarios de la comunidad tengan derecho a participar en la supervisión. . Si se reciben más de la mitad de los derechos de voto de los propietarios y las objeciones en los comentarios son menos de la mitad, se establecerá una asamblea de propietarios y se adoptarán los estatutos del comité de propietarios. Dentro del rango del número de miembros del comité de propietarios, los propietarios que reciban menos votos en contra pueden servir como miembros del comité de propietarios.
El sexto paso es que el comité de propietarios celebre su primera reunión, elija al director y al subdirector del comité de propietarios y pueda comenzar a trabajar.
El séptimo paso es presentar el breve proceso de establecimiento de la asamblea de propietarios, la lista de directores y miembros del comité de propietarios y los estatutos del comité de propietarios al distrito o condado. oficina de la comunidad para que conste, y solicitar al destinatario que firme e indique la hora en que se recibió el documento.
Paso 8: Si no ha recibido las opiniones de presentación de la oficina comunitaria del distrito o del condado después de diez días de la presentación, puede pedirles que emitan una lo antes posible.
Estrategias a las que debes prestar atención al establecer un comité de propietarios
1 No hables de protección de derechos todo el día.
No hace falta seguir hablando de protección de derechos. Si sigues gritando para defender tus derechos, te ganarás enemigos antes de actuar. A algunos propietarios no les gusta estudiar formas de establecer un comité de propietarios, pero les gusta decir que la connivencia entre el gobierno y las empresas crea invisiblemente otro obstáculo para el establecimiento de un comité de propietarios.
De hecho, los funcionarios corruptos que realmente están en connivencia con los empresarios valoran más sus propios trabajos. Sin sus empleos, habría menos colusión entre el gobierno y las empresas, y no habría colusión.
Por lo tanto, el autor sugiere que si los propietarios quieren establecer un comité de propietarios, deben dar publicidad y mejorar la calidad de la gestión de la propiedad y hacer un buen trabajo en la construcción comunitaria. Muchas empresas inmobiliarias comprenden ahora que no se puede impedir el establecimiento del comité de propietarios y, tarde o temprano, tendrán que confiar en que el comité de propietarios trabaje para ellas. No quieren ir en contra de los dueños. Por lo tanto, cuando los propietarios establecen el comité de propietarios, deben encontrar formas de disipar las preocupaciones de la empresa administradora de la propiedad, dejar que la empresa administradora de la propiedad vea la esperanza de cooperar con el comité de propietarios en el futuro y eliminar los obstáculos de la administración de la propiedad. compañía. Equivale a despejar los obstáculos para los promotores inmobiliarios. En este momento, incluso si la colusión entre el gobierno y las empresas no tiene ningún impacto en el establecimiento del comité de propietarios, la empresa inmobiliaria proporcionará los materiales y los honorarios necesarios para el establecimiento del comité de propietarios.
Los propietarios también deben aprender a “coludir” entre el gobierno y el pueblo. Más "funcionarios" quieren hacer algo, aunque sea sólo por su propia carrera. Por lo tanto, los propietarios a menudo deben dar a conocer la estabilidad que el establecimiento de un comité de propietarios puede aportar a la comunidad, de modo que los "funcionarios" puedan ver los logros políticos que el establecimiento de un comité de propietarios puede aportarles, en lugar de "problemas". .
Utilizar la protección de los derechos como lema puede estimular la participación de los propietarios, pero una vez que haya señales de problemas, el trabajo preliminar se abandonará a mitad de camino. La tradición de protegerse sabiamente hace que la mayoría de los propietarios que tienen familias y negocios presten más atención a su propia seguridad. Si hablamos menos de protección de derechos, los propietarios se atreverán a participar durante mucho tiempo en la creación del comité de propietarios.
2.Capaz de movilizar a las masas y tener espíritu de dedicación.
Al establecer un comité de propietarios, es mejor no recaudar fondos por adelantado, ya que esto puede ahuyentar fácilmente a otros propietarios.
Si los miembros clave que solicitan el establecimiento de un comité de propietarios no pueden obtener el apoyo de la empresa administradora de la propiedad, primero haga algunos sacrificios. No sólo tienen que dedicar su tiempo, sino que también tienen que pagar algunos gastos de su propio bolsillo. Por supuesto, si pueden encontrar formas de utilizar algunos recursos sociales, deberían llevar sus propias cuentas y sus propias facturas. Una vez establecido el comité de propietarios, tarde o temprano la empresa administradora de la propiedad tomará la iniciativa de reembolsarle.
No es fácil enviar los documentos que establecen la junta de propietarios a todos los hogares. Si tienes la capacidad de movilizar a los porteros de la empresa de administración de propiedades o a los tíos y tías que hacen ejercicios matutinos para que te ayuden, serás bendecido.
3. "Wang Yan es fácil de ver, pero es difícil para los niños".
Los chinos tienen miedo de ser funcionarios y aún más miedo de ser etiquetados. como cara caliente y trasero frío. De hecho, este concepto tradicional debería cambiarse.
Si el propietario no pagaba el impuesto sobre la renta, al menos pagaba el impuesto de timbre y el impuesto sobre escrituras. Los trabajadores del gobierno son servidores del pueblo y se mantienen gracias a los impuestos que paga el pueblo. ¿A qué tienen miedo? Si vuelves a encontrarte con un trasero frío, patéalo con fuerza.
El propietario informó que la orden de entrega fue rechazada por el personal de la oficina comunitaria. La próxima vez que esto vuelva a suceder, le dices: "Si no firmas, le pediré a tu director que firme". Si realmente no firma, deberías pedirle a su director que firme, para poder asegurarte. que el documento que envías esté firmado por alguien.
Algunos propietarios han informado que algunas oficinas de asuntos de distrito exigen que se presente una gran cantidad de materiales sobre la propiedad comunitaria antes de establecer un comité de propietarios. En este caso, incluso si la empresa administradora de propiedades de su comunidad se niega a proporcionárselo, no tiene de qué preocuparse. Puede pedirle a la oficina de distrito que le escriba una solicitud y luego ir a la oficina correspondiente de la Oficina Municipal de Bienes Raíces y llamar a la puerta con la solicitud escrita por la oficina de distrito para ejercer su derecho a saber. Si no hay resultado, no se irá, lo que obligará a estas oficinas de la Dirección Municipal de Bienes Raíces a acudir a la oficina del director y prohibirá al personal pedir materiales a ciegas.
La comunidad no deja constancia de la constitución del comité de propietarios, lo cual es totalmente infundado. Si no hay respuesta por escrito, simplemente asuma que no dijeron nada y podrá realizar el trabajo de la junta de propietarios y del comité de propietarios como de costumbre. Si hay una respuesta por escrito, vea si es razonable. Si hay alguna infracción administrativa, acudir directamente a la oficina comunitaria municipal, que no puede solucionar el problema. Acude directamente al día de recepción del director de la Dirección Municipal de Vivienda. Si realmente hay diez propietarios comunitarios sentados en la oficina del director cada mes, las personas que violan la administración llegarán a su puerta. Recuerde tener una "respuesta" escrita del líder cada vez que mire hacia arriba. Si simplemente hablas de ello, algunas personas pueden ser "olvidadizas" y decirlo en vano.
Anexo: Documentos de referencia relacionados con la constitución del comité de propietarios.
1. Diseño de la boleta
La siguiente es la reescritura del autor de los votos utilizados en el diseño de la comunidad, solo como referencia:
Estimados propietarios: ¡Hola!
Ya se envía a todos la lista de candidatos y materiales para el XX Comité de Propietarios de Comunidad. Si tiene objeciones a que alguno de ellos sea miembro de la asociación de propietarios, marque una X después de su nombre. También puedes poner tus candidatos propuestos en las urnas de la comunidad XX antes. Según el artículo 10 del proyecto de estatutos del XX Comité de Propietarios de la Comunidad, si no vota en contra, se considerará que aprueba que estos candidatos sean elegidos miembros del comité de propietarios. ¡Por favor valore sus derechos y apoye nuestro trabajo!
Gracias
_ _ _ _Grupo Preparatorio de la Conferencia de Propietarios de Comunidades Residenciales
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
Lista de candidatos a miembros del comité de propietarios
(Nombre completo)
Unidad de propiedad
(Nombre completo)
Unidad de propiedad
Propongo que el Sr./Dra. del Gabinete de Arquitectura pase a ser miembro del Comité de Dirección.
_ _ _ _ _ _Año_ _ _ _ _ _Mes_ _ _ _ _ Edificio nº Conserje
Firma:
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
Nota: Si es propietario de más de una casa, indique todos los números de habitación en su boleta. Las papeletas sin números de sala ni firmas se considerarán inválidas.
2. Diseño del recibo
La siguiente es la adaptación del recibo utilizada por el autor según el diseño de la comunidad, solo como referencia:
Recibo
Mi/ En nombre de los propietarios, recibo el proyecto de estatutos del comité de propietarios, información sobre los propietarios que participan en el comité de propietarios, votaciones y aviso de establecimiento del comité de propietarios del comité preparatorio. grupo de la junta de propietarios.
Habitación_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
Firma:
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _
3. Estatuto del Comité de Propietarios
Estatuto del Comité de Propietarios La Oficina Municipal de Vivienda y Tierras de Beijing tiene un texto modelo de los Estatutos del Comité de Gestión como referencia.
Para viabilizar que la asamblea de propietarios elija al comité de propietarios, el autor sugiere que al redactar los estatutos del comité de propietarios de esta comunidad, se estipule que los propietarios 'el comité debe recolectar votos de objeción para la elección y los propietarios no votan en contra dentro del tiempo especificado, se considera a favor de que el candidato sea elegido miembro del comité de propietarios.
4. Solicitud de presentación
La siguiente es una reescritura de la carta de solicitud escrita por el autor para la aprobación del comité de propietarios de su propia comunidad en 1998, solo como referencia:
Ciudad de Beijing _ _ _ _Oficina de gestión de la comunidad residencial del distrito (condado):
_ _ _ _ _ * *Hay _ _ _ _ _conjuntos de casas. De acuerdo con los requisitos de _ _ _ propietarios de casas, la _ _ _ junta de propietarios se estableció sobre la base de la voluntariedad de los propietarios y el grupo preparatorio del trabajo se inauguró oficialmente el _ _ _ mes _ _ _ _ _ año.
En un día determinado de _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ año
En un día determinado de _ _ _ _ _ _ _ _ _ año
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_ _ _ El establecimiento del comité de propietarios de la comunidad solicitó orientación de la oficina comunitaria del distrito (condado), y todos los procedimientos cumplieron con el "Reglamento de administración de propiedades" del Consejo de Estado.
El Comité de Propietarios de Comunidades Residenciales está compuesto por
De acuerdo con el "Reglamento de Gestión de la Propiedad" del Consejo de Estado, ahora está registrado.
_ _ _ _Comité de Propietarios Comunitarios
_ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _ _