Conceptos y características de la gestión y mantenimiento de la vivienda. ¿Cuál es el contenido de la gestión del mantenimiento de la casa?
La gestión del mantenimiento de la vivienda se refiere a la gestión diaria del mantenimiento y reparación de los bienes inmuebles gestionados por las empresas de gestión de propiedades de acuerdo con ciertos procedimientos y sistemas de gestión científica y de acuerdo con ciertos requisitos de gestión técnica del mantenimiento. Incluyendo la gestión de calidad de la inspección diaria de calidad y seguridad de las viviendas, la gestión de la construcción del mantenimiento de las viviendas y la gestión administrativa del mantenimiento de las viviendas. La calidad de la gestión de la propiedad depende en gran medida del desempeño de la gestión del mantenimiento de la casa. La gestión del mantenimiento de la vivienda es el trabajo principal y básico de la gestión inmobiliaria. No sólo está relacionado con la calidad de la gestión inmobiliaria, sino también con la credibilidad de las empresas de gestión inmobiliaria.
Características de la gestión del mantenimiento de la vivienda
(1) Complejidad
La complejidad de la gestión del mantenimiento de la vivienda está causada por la diversidad y personalización de las viviendas y el mantenimiento de las viviendas. . Determinado por la extensión y la dispersión. Dado que casi cada casa tiene su forma y estructura únicas, así como sus propios dibujos de diseño, es necesario formular diferentes planes de mantenimiento y organizar diferentes construcciones de mantenimiento de acuerdo con las casas con diferentes estructuras, diseños y condiciones, lo que requiere la gestión de mantenimiento de la casa Esto trae complejidad y requiere que la gestión del mantenimiento de la casa también deba implementar diferentes métodos de gestión según las diferentes condiciones. Al mismo tiempo, es necesario organizar y gestionar el mantenimiento de la casa esporádico, disperso y extenso, lo que también complica la gestión del mantenimiento de la casa.
(2) Planificación
En el proceso de reparación de una casa en sí, existen ciertos procedimientos de trabajo que no se pueden violar entre cada etapa, paso y tarea. Por lo tanto, la gestión del mantenimiento de la casa debe realizarse en estricta conformidad con los procedimientos de construcción de mantenimiento, lo que determina que la gestión del mantenimiento de la casa también debe organizarse e implementarse de manera planificada de acuerdo con este procedimiento.
(3) Altos requisitos técnicos
La naturaleza técnica de la gestión del mantenimiento de la vivienda se refiere a regulaciones técnicas especiales para las actividades de gestión del mantenimiento de la vivienda, que deben basarse en la profesión de ingeniería de la construcción y conocimientos profesionales y técnicos relacionados, formular los correspondientes reglamentos de gestión técnica e indicadores de evaluación de calidad, y equipar a personal profesional y técnico de alta calidad y trabajadores calificados para completarlo bien. La particularidad de las actividades de mantenimiento de viviendas determina su diseño único, tecnología de construcción y habilidades operativas, y su nivel técnico está directamente relacionado con la calidad del proyecto de mantenimiento.
Contenido de la gestión del mantenimiento de la casa
Los contenidos principales de la gestión del mantenimiento de la casa incluyen la gestión del plan de mantenimiento de la casa, la gestión de la seguridad y la calidad de la casa, la gestión técnica del mantenimiento de la casa, la gestión de la construcción del mantenimiento de la casa y el mantenimiento de la casa. gestión de costes.
(1) Gestión del plan de mantenimiento de la vivienda
La gestión del plan de mantenimiento de la vivienda se refiere a la gestión de la casa por parte del personal de administración de la propiedad en función del grado total de daño a la casa, los requisitos del usuario para mantenimiento de la casa y las regulaciones gubernamentales sobre mantenimiento, formulan e implementan científicamente diversas tareas de gestión para planes integrales de mantenimiento de la casa. El mantenimiento y la reparación de la casa a menudo se cruzan, pero en la operación real, el trabajo de la fábrica de mantenimiento de la casa siempre afectará el mantenimiento de la casa hasta cierto punto y es más fácil interrumpir el plan de mantenimiento de la casa. Por lo tanto, al formular un plan de reparación y mantenimiento de una casa, debemos considerar plenamente el trabajo real en todos los aspectos y prestar atención a su racionalidad científica.
Los planes de mantenimiento de la vivienda se pueden dividir en planes a corto plazo, planes a medio plazo y planes a largo plazo según diferentes ciclos de planificación. Como gestión de mantenimiento y reparación de toda la casa, los gerentes prestarán total atención a la formulación y gestión de planes a largo plazo, como planes de mantenimiento y reparación para 5 años, 10 años o incluso toda la vida útil de la casa, especialmente la Plan de mejora y mantenimiento de la casa, que es muy propicio para mantener eficazmente la calidad de la casa. Rendimiento y valor económico. En términos generales, cuanto más corto es el período de planificación para el mantenimiento y reparación de viviendas, más énfasis se pone en su operatividad práctica y más detallados y específicos son los requisitos. Cuanto más largo es el período de planificación, más énfasis se pone en su controlabilidad y coordinación.
El contenido del plan de mantenimiento de la casa debe incluir el propósito, contenido, método de implementación, personal, materiales, costo y evaluación de la calidad del mantenimiento.
Gestión de calidad y seguridad de la vivienda
1. El concepto de gestión de calidad y seguridad residencial
La gestión de calidad y seguridad en la gestión del mantenimiento de la vivienda se refiere principalmente al uso diario. de la casa Gestión de seguridad y calidad, es decir, durante el uso de la casa, a través de evaluaciones de calidad regulares e irregulares, inspecciones de seguridad, identificación y eliminación de riesgos de casas peligrosas, la distribución de calidad de la casa se puede captar en cualquier momento, y Se puede proporcionar el uso racional, la gestión del mantenimiento y el mantenimiento planificado de la casa. Proporcionar la base básica para las reparaciones que garanticen la integridad y seguridad de la casa.
2. Contenido de la gestión de calidad y seguridad de la vivienda
La gestión de calidad y seguridad de la vivienda incluye tres aspectos: evaluación del grado de calidad de la vivienda, inspección de seguridad de la vivienda, identificación de viviendas peligrosas y eliminación de riesgos.
(1) Tasación de calidad de la vivienda. La evaluación de la calidad de la casa se refiere a una evaluación integral del grado de daño de las casas existentes en general de acuerdo con estándares, proyectos y métodos unificados. La evaluación se basa en los "Estándares de evaluación de clasificación de daños a viviendas" emitidos por el Ministerio de la Construcción en 1985. La tarea básica de la evaluación de la calidad de la vivienda es determinar la distribución de la calidad de las viviendas existentes y proporcionar una base básica para la gestión, el mantenimiento y la reparación de la vivienda.
La clasificación de las casas dañadas se basa en la integridad y el grado de daño a la estructura, decoración y equipamiento de la casa. Las casas se dividen en cinco categorías: intactas, básicamente intactas, generalmente dañadas, severamente dañadas y. peligroso Entre ellos:
(1) Una casa intacta se refiere a una casa cuya estructura, decoración y equipamiento están intactos y pueden usarse normalmente sin reparaciones o reparaciones menores en general.
(2) Una casa básicamente intacta significa que las principales partes y componentes estructurales de la casa están básicamente intactos, o aunque están levemente dañados, pueden usarse de manera estable y garantizar la seguridad; también levemente dañados, pero no están dañados. Afecta el uso normal de la casa; se pueden reparar con reparaciones ordinarias.
(3) Daños generales a la casa se refiere al daño general a la parte estructural de la casa, que ha afectado la seguridad de la casa, las partes de decoración y equipamiento están dañadas, envejecidas o incompletas, resultando; si no se puede utilizar con normalidad, se puede restaurar después de una reparación media o una revisión parcial de una casa restaurada.
(4) Las casas gravemente dañadas se refieren a casas cuya estructura principal, decoración y equipamiento están obviamente dañados y ya no pueden usarse y necesitan ser reparados mediante reparaciones o modificaciones importantes.
⑤ Una casa en ruinas se refiere a una casa cuya estructura, decoración y equipamiento han sido destruidos. La casa no sólo está inutilizable, sino que también está en peligro de derrumbe o accidente, y no hay posibilidad de reparación. .
(2) Inspección de seguridad de la vivienda. La inspección de seguridad de la casa consiste en comprender el daño completo de la casa a través de inspecciones periódicas, descubrir peligros ocultos en la casa y tomar medidas oportunas para reparar, fortalecer y eliminar los peligros. La naturaleza del trabajo, el propósito básico y la función principal de la inspección de seguridad de la casa y la evaluación del grado de calidad de la casa son básicamente los mismos, es decir, comprender el estado de los daños de la casa y proporcionar datos básicos para la administración, uso, mantenimiento y reparación de la casa. . Pero existen algunas diferencias entre los dos, principalmente: la inspección de seguridad es un trabajo regular y la evaluación del grado de calidad es un trabajo por fases. El objetivo de la inspección de seguridad es descubrir y eliminar peligros ocultos, y la evaluación del grado de calidad es una evaluación integral de la situación; condición de la casa.
Las inspecciones de seguridad de la casa se dividen según intervalos de tiempo y se pueden dividir en inspecciones regulares e inspecciones irregulares según las tareas y el contenido, se pueden dividir en inspecciones diarias, inspecciones puntuales, inspecciones clave e inspecciones generales.
(3) Identificación y eliminación de edificaciones peligrosas. La tasación de casas peligrosas puede ser realizada por la agencia gubernamental de tasación de casas peligrosas, el departamento de tasación de seguridad de viviendas de la empresa administradora de propiedades o el personal técnico designado. De acuerdo con los "Estándares de tasación de viviendas peligrosas" promulgados por el Ministerio de Construcción y los reglamentos pertinentes promulgados por el gobierno popular local, de acuerdo con los procedimientos de estudio preliminar, estudio in situ, pruebas y cálculos, y análisis cualitativo de demostración, y Sobre la base del dominio de los datos de cálculo y la demostración y análisis científicos, se confirma la calidad de la construcción y la confiabilidad de la seguridad de la casa. Según la evaluación, las viviendas peligrosas se abordarán en los siguientes cuatro aspectos:
① Observación y uso. Es adecuado para casas que se pueden utilizar por un corto período de tiempo después de tomar medidas técnicas, pero el grado de peligro requiere una observación constante.
②Tratamiento y uso. Aplicable a viviendas que puedan solucionarse tras tomar las medidas técnicas adecuadas.
③Dejar de usar. Adecuado para la demolición temporal de edificios sin valor de restauración sin poner en peligro los edificios adyacentes y! Premisas que afecten la seguridad de otros.
(4) Desmontaje total. Es adecuado para edificios peligrosos en general que no tienen valor de reparación y pueden colapsar en cualquier momento, poniendo en peligro la seguridad de las vidas y propiedades de otras personas.
(3) Gestión técnica del mantenimiento de la vivienda
1. Concepto de gestión técnica del mantenimiento de la vivienda
La gestión técnica del mantenimiento de la vivienda se refiere al mantenimiento de las viviendas en de acuerdo con las normas técnicas nacionales. Todos los vínculos técnicos del proceso están gestionados científicamente.
2. Contenidos de la gestión técnica de mantenimiento de la vivienda
Los contenidos o eslabones básicos de la gestión técnica de mantenimiento de la vivienda son: diseño de mantenimiento de la vivienda, formulación de plan constructivo, gestión de construcción de mantenimiento calidad, mantenimiento de la casa Gestión de archivos técnicos y establecimiento de un sistema de responsabilidad técnica.
(1) Formulación del diseño y plan de construcción de mantenimiento de la vivienda. Este es el trabajo de diseñar y revisar el alcance, proyectos, presupuestos y planes de construcción de diversos proyectos de mantenimiento, como reparaciones, mejoras, renovaciones, reconstrucciones y actualizaciones de viviendas.
(2) Gestión de la calidad de la construcción en mantenimiento. La gestión de la calidad de la construcción de mantenimiento incluye dos aspectos: uno es el control de calidad del proceso de construcción de mantenimiento y el otro es la inspección y aceptación de la calidad del proyecto de mantenimiento. La inspección y evaluación de la calidad de los proyectos de mantenimiento de viviendas se realiza en tres niveles: subproyectos, subproyectos y proyectos unitarios. Los subproyectos se refieren a los proyectos principales divididos en proyectos de reparación; los subproyectos se refieren a la parte principal de la casa que necesita ser reparada; los proyectos unitarios se refieren a los edificios como unidades. La calidad del proyecto se divide en dos niveles: calificado y excelente.
(3) Gestión de archivos técnicos de vivienda. Los archivos técnicos de la casa son datos técnicos de la casa que describen y reflejan la construcción, decoración, reparación y otras actividades de la casa y tienen valor de conservación. La tarea básica de la gestión de archivos técnicos de viviendas es proporcionar la información y los datos necesarios para la gestión, mantenimiento y uso de las viviendas. El contenido principal de los archivos técnicos incluye:
(1) Planos de finalización y datos originales relevantes para la aceptación de finalización de la nueva casa;
(2) Datos técnicos existentes sobre la casa y equipos auxiliares;
(3) Documentos técnicos generados durante el mantenimiento del edificio.
(4) Establecer un sistema de responsabilidad técnica. El sistema de responsabilidad técnica significa que la unidad de gestión de vivienda y la unidad de construcción de renovación establecen puestos técnicos como ingeniero jefe, ingeniero jefe y líder del equipo técnico según sea necesario para lograr un liderazgo unificado y una gestión jerárquica del trabajo técnico y formar una decisión técnica eficaz. haciendo sistema de gestión y un equipo encabezado por el ingeniero jefe.
(D) Mantenimiento de viviendas y gestión de la construcción
El mantenimiento de viviendas y gestión de la construcción se refiere al uso de métodos científicos de acuerdo con ciertos procedimientos de construcción, estándares de calidad de la construcción y requisitos técnicos y económicos. Todo el trabajo durante el proceso de construcción se gestiona de forma eficaz y científica. Sus contenidos incluyen principalmente: selección del equipo de construcción de mantenimiento, organización y preparación de la construcción de mantenimiento, explicación técnica de la construcción de mantenimiento, programación y gestión de la construcción, aceptación final del proyecto de construcción y transferencia de datos.
(5) Gestión de costos de mantenimiento de la vivienda
Los costos de mantenimiento de la vivienda se refieren principalmente a los costos de mano de obra, materiales y equipos utilizados en el proceso de mantenimiento de la vivienda. La gestión de costos de mantenimiento de viviendas requiere que las empresas de administración de propiedades inspeccionen y controlen las fuentes y gastos de los costos de acuerdo con el contrato de encomienda de administración de propiedades y las regulaciones gubernamentales pertinentes de manera científica y razonable para garantizar el desarrollo sin problemas de todo el trabajo de mantenimiento.
Los costos de mantenimiento y reparación de la casa generalmente incluyen costos de mantenimiento diario y diversos costos de reparación. Los costos de mantenimiento diario de una casa se refieren principalmente a los gastos utilizados por los administradores de la propiedad para inspeccionar y mantener las áreas e instalaciones públicas de la casa, que generalmente se pagan con la tarifa de administración y se utilizan para diversos proyectos de mantenimiento de la casa; casa, incluyendo proyectos de mantenimiento de emergencia y proyectos de mantenimiento planificado, así como modificaciones menores, medianas, mayores y reparaciones integrales.
Los proyectos de mantenimiento y reparación de viviendas pueden ser proyectos organizados por la empresa administradora de la propiedad a través de visitas o planes diarios, o pueden ser proyectos de mantenimiento reportados por los usuarios en cualquier momento. Estos proyectos incluyen no sólo proyectos de mantenimiento y reparación en complejos de vivienda pública e instalaciones públicas, sino también proyectos de mantenimiento y reparación dentro de las unidades de los usuarios. Según la teoría de los derechos de propiedad con derechos y obligaciones coherentes, las empresas de gestión inmobiliaria deberían definir científicamente a los responsables de los diferentes proyectos. Los principios generales son:
(1) Los diversos costos de mantenimiento y reparación de las áreas de vivienda pública y las instalaciones públicas generalmente corren a cargo de la empresa administradora de la propiedad.
(2) En principio, los costos de mantenimiento y reparación en la unidad propiedad del usuario correrán a cargo del usuario durante el período de garantía, los costos de mantenimiento dentro del alcance de la garantía no podrán ser asumidos por él; El usuario, sino que correrá a cargo del promotor o unidad constructora.
(3) Si el mantenimiento de las * * * áreas públicas y las * * * instalaciones públicas es causado por factores humanos, incluso los costos de mantenimiento de los artículos en garantía durante el período de garantía de la casa correrán a cargo de la persona responsable. .
Otro aspecto de la gestión de los costos de mantenimiento de la casa es supervisar y controlar razonablemente los gastos de diversos costos de mantenimiento, especialmente los proyectos de mantenimiento superiores a las reparaciones medias. Deben estar estrictamente de acuerdo con las regulaciones pertinentes de los gobiernos nacionales y locales. y combinado con varios niveles de precios para materiales, mano de obra y equipos, y cargos o pagos razonables por diversos costos de mantenimiento para proteger los intereses de los usuarios.
Principios de la gestión del mantenimiento de la vivienda
La gestión del mantenimiento de la vivienda debe estar al servicio de la vida de las personas y de la economía social. El principio general es embellecer la ciudad, beneficiar a la gente, facilitar la producción y la vida. En concreto, existen los siguientes principios:
(1) ¿Persistencia? ¿Económico, razonable, seguro y práctico? El principio de economía
El ahorro es ahorrar y utilizar racionalmente mano de obra, recursos materiales y recursos financieros en el proceso de reparación de la casa, para gastar lo menos posible y reparar más casas. Razonable significa formular un plan de reparación de manera razonable, reparar la casa de acuerdo con las regulaciones y estándares nacionales y no ampliar el alcance de la reparación a voluntad. Seguridad significa que mediante reparaciones, la propiedad no se caerá, colapsará ni se romperá, la estructura principal será sólida y los usuarios podrán vivir con seguridad. Garantizar que no se produzcan daños físicos en la propiedad es el primer principio del mantenimiento del hogar. Practicidad significa partir de la realidad, adaptarse a las condiciones locales, satisfacer las necesidades de los usuarios en términos de funcionalidad y calidad, y aprovechar al máximo las prestaciones de la casa.
(2) Adoptar estándares diferentes y el principio de trato diferenciado.
Los diferentes tipos de casas deben tratarse de manera diferente según los diferentes estilos arquitectónicos, diferentes estructuras y diferentes estándares de calidad.
(3) El principio de proteger la casa de daños
¿Qué enfatiza este principio? ¿Reparar cuando pueda, reparar cuando pueda, priorizar la reparación y mantenerla de forma integral? . Las casas de todo tipo son una parte importante de la riqueza social. Reparar casas viejas y dañadas de manera oportuna, prestar atención al mantenimiento y uso de las casas, mantener las funciones normales de las casas básicamente intactas y protegerlas de daños son tareas importantes de la gestión del mantenimiento de la casa.
(4) El principio de servicio a los usuarios
El propósito del mantenimiento de la casa es satisfacer continuamente las necesidades de producción social y de vida y residencia de las personas. Por lo tanto, en la gestión del mantenimiento del hogar, es necesario salvaguardar los derechos legales de uso de los usuarios y servirlos de manera efectiva; establecer y mejorar un sistema de servicio de mantenimiento del hogar científico y razonable. Los administradores de mantenimiento del hogar deben realmente establecer la idea de servir a los usuarios y mejorar; Actitud y calidad de servicio, resolver concienzudamente los problemas de mantenimiento que los usuarios necesitan solucionar con urgencia.
(5) El principio de maximizar el efecto de inversión de los fondos de reparación importantes.
El principio de gestión de los fondos para reparación de viviendas es obtener el máximo efecto de inversión, gastar menos, reparar más casas y reparar más. Los costos de mantenimiento de varios tipos de proyectos deben determinarse según un estándar razonable y no deben desperdiciarse a voluntad.