¿Cómo debería compensar el gobierno al gobierno por recuperar las tierras transferidas?

1. Cómo compensar al gobierno por recuperar la tierra transferida

Incluye principalmente: tarifa de compensación por adquisición de tierra, tarifa de compensación por demolición, tasa impositiva por adquisición de tierra, tarifa de transferencia de tierra y tierra. utilizar el valor correcto.

1. Tasa de compensación por adquisición de terrenos.

Según el párrafo 2 del artículo 47 de la Ley de Gestión de Tierras, la compensación por adquisición de tierras consiste en compensación de tierras, subsidios de reasentamiento y compensación por adquisiciones de tierras y cultivos jóvenes. Se trata de una tasa compensatoria y de reasentamiento que se paga a las aldeas expropiadas y a los agricultores expropiados en el proceso de expropiación de la tierra de la propiedad colectiva original al Estado. Por lo tanto, la naturaleza de la tarifa de compensación por la adquisición de tierras es que el gobierno debe asumir el costo de acuerdo con la ley cuando se "transfiere" la propiedad de la tierra. Si hay algún comportamiento de "transferencia" a los usuarios de la tierra, debe calcularse en el costo de compensación cuando se realiza la compensación.

2. Indemnización por demolición.

De acuerdo con las leyes y reglamentos pertinentes, cuando se derriban casas, se debe proporcionar compensación y reasentamiento a las personas demolidas. Para las personas demolidas, la compensación por demolición es la compensación por perder sus casas y derechos de uso de la tierra; para las unidades usuarias de la tierra, la compensación por demolición es la tarifa pagada para obtener los derechos de uso de la tierra. Por lo tanto, la naturaleza del canon de compensación por demolición es el canon de compensación pagado a las personas demolidas porque el derecho de uso de la tierra "cambia de manos". Esta tarifa es una tarifa de desarrollo que debe ser asumida por el gobierno antes de la transferencia. Si hay algún comportamiento de "transferencia" al desarrollador, se debe otorgar una compensación cuando se calcula el costo de compensación del terreno.

3. Tasas de adquisición y tributación de terrenos.

Las regulaciones e impuestos sobre la adquisición de tierras constan de seis tarifas: tarifas de recuperación de tierras agrícolas, impuestos sobre la ocupación de tierras agrícolas, fondos para la construcción de nuevos terrenos vegetales, fondos especiales para la construcción de conservación de agua, tarifas de uso pagado para terrenos de nueva construcción y adquisición de terrenos. honorarios de gestión. Estos fondos son honorarios pagados por el gobierno local que solicitó la aprobación de los gobiernos provincial y central cuando la tierra pasó de "tierra agrícola" a "tierra de construcción" y, por tanto, pasó a ser propiedad del Estado. Si existe algún comportamiento de "transmisión" al usuario de la tierra, debe incluirse en el costo de compensación al calcular el costo de compensación.

4. Tasa de transferencia de terreno.

Las tarifas de transferencia de tierras son tarifas que los usuarios de la tierra pagan al estado por los derechos de uso de la tierra durante un período de tiempo determinado. Cuando se recupera el derecho de uso de la tierra "por una tarifa", se debe devolver la tarifa de uso de la tierra de los años restantes, es decir, la tarifa de transferencia de la tierra, que está determinada por la naturaleza del contrato de transferencia de la tierra. La devolución no es un atributo de compensación, sino una devolución de los atributos de propiedad. El usuario de la tierra devuelve los derechos de uso de la tierra y el gobierno de la ciudad y del condado, en nombre del propietario de la tierra, devuelve la tarifa de transferencia de la tierra a cambio. del contrato de cesión de tierras, por lo tanto, el reembolso del canon de cesión de tierras no puede considerarse una compensación a los usuarios de las tierras. Según el artículo 358 del Código Civil (en vigor desde el 1 de enero de 2021): “Antes de la expiración del derecho de uso de terrenos edificables, si es necesario recuperar el terreno anticipadamente por razones de interés público, el terreno se recuperará en De conformidad con el artículo 244 de esta Ley. De acuerdo con lo dispuesto en el artículo 13, las casas y demás inmuebles del terreno serán indemnizados y se reembolsarán los derechos de transferencia correspondientes. "El artículo 358 aquí trata de las disposiciones sobre expropiación de viviendas. , si los terrenos de propiedad estatal se recuperan anticipadamente, se proporcionará una compensación de acuerdo con los procedimientos de expropiación de la vivienda." "Devolver la tasa de transferencia de tierras correspondiente a los "años restantes".

5. El valor de los derechos de uso del suelo.

El uso de los derechos de uso de la tierra se ve afectado por factores como la intensidad del desarrollo, el tamaño de la inversión, los cambios regionales y el estado de la oferta y la demanda de la tierra. Los derechos de uso de la tierra pueden aumentar su valor, a veces de manera significativa. El principal factor de valor agregado lo genera el uso de la tierra por parte del titular del derecho de uso. Por lo tanto, al trasladar casas urbanas, la compensación se evaluará en función del precio de mercado inmobiliario en el momento de la demolición. El "precio de mercado inmobiliario" aquí se incluye en el precio de mercado de los derechos de uso del suelo, y el precio de mercado refleja el precio. atributo de la "cosa". Los atributos de valor de los derechos de propiedad incluyen atributos tanto de "apreciación" como de "depreciación". Si los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal se recuperan de forma "paga", el valor de los derechos de uso de la tierra debe evaluarse y confirmarse de acuerdo con el momento de la recuperación de la tierra, y el estándar de compensación debe determinarse con base en el mercado real. precio. La recuperación "libre" de los derechos de uso de la tierra de propiedad estatal se abordará por separado sobre la base de los principios.

2. Base jurídica

Artículo 48 de la Ley de Gestión de Tierras

Las tasas de compensación de tierras y los subsidios de reasentamiento deben pagarse con prontitud y en su totalidad de conformidad con la ley. Además de las tasas de compensación por las casas de los aldeanos rurales, otros terrenos adjuntos y cultivos jóvenes, etc., y las tasas de seguridad social para los agricultores sin tierra. Los estándares de las tarifas de compensación de tierras y los subsidios de reasentamiento para tierras agrícolas expropiadas serán determinados por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central mediante la formulación y publicación de precios integrales de tierras por áreas. Las normas de compensación por la expropiación de tierras que no sean tierras agrícolas, anexos de tierras, cultivos jóvenes, etc. serán formuladas por las provincias, regiones autónomas y municipios directamente dependientes del Gobierno Central.

Para las casas de los aldeanos rurales entre ellos, se dará una compensación justa y razonable de acuerdo con el principio de primero compensar y luego reubicar y mejorar las condiciones de vida, respetando los deseos de los aldeanos rurales y adoptando métodos tales como reorganizar las granjas para construir casas, proporcionando casas de reasentamiento o compensación monetaria, y Se proporcionará compensación por reubicación, reasentamiento temporal y otros gastos causados ​​por la expropiación, y se protegerá el derecho a vivir y los derechos de propiedad de vivienda legal de los aldeanos rurales.