El impacto de las políticas gubernamentales en los precios de la vivienda
Análisis jurídico:
El impacto de las restricciones a la compra en los precios de la vivienda
1. Impacto a corto plazo
Desde el lado de la demanda, la introducción de la orden de restricción de compra aprobada A corto plazo, la restricción del registro de hogares inhibe principalmente a los residentes y compradores especulativos que deciden comprar casas en el período actual, eliminando así inmediatamente del mercado a algunos demandantes de viviendas. La demanda en el corto plazo, otras condiciones se mantendrán sin cambios. Los precios de la vivienda caerán. Además, los compradores que cumplan con los requisitos de compra de vivienda podrán retrasar temporalmente sus compras debido a la introducción de esta política, lo que también provocará una disminución en el volumen de transacciones en el corto plazo, lo que también conducirá a una caída de los precios de la vivienda.
Desde el lado de la oferta, la oferta de viviendas en el mercado a corto plazo se compone principalmente de casas terminadas que están en venta y casas en construcción compradas por residentes con pagos anticipados. En términos generales, estas casas en construcción son inversiones inmobiliarias provocadas por decisiones anteriores y tienen poco que ver con los cambios de política actuales. Por tanto, se puede considerar que la oferta total de vivienda no cambiará en el corto plazo.
Por tanto, a corto plazo, la introducción de restricciones a la compra provocará una caída de los precios de la vivienda, incluida una caída de los precios de transacción de viviendas nuevas y de segunda mano. Sin embargo, dado que la demanda de vivienda es rígida y vivir es una necesidad, una vez restringido el poder adquisitivo y el poder adquisitivo especulativo que satisface la demanda de vivienda a través de la compra de casas, este poder adquisitivo inevitablemente fluirá a otras áreas o al mercado de alquiler de viviendas, etc. ., lo que también dará lugar a que los alquileres de la vivienda generen una presión alcista.
2. Impacto a medio plazo
A medio plazo, el impacto de la orden de restricción de compras por el lado de la demanda depende principalmente del momento en que se implemente la orden de restricción de compras. La orden de restricción de compras es una cuestión de política. No es un sistema fundamental con impacto a largo plazo. Es simplemente una cuestión de transición con una vida útil limitada. Una vez que el gobierno considere que ya no es necesario continuar implementando esta política, la cancelará. Se puede inferir que cuando se cancela la política, debería ser cuando el gobierno crea que los precios de la vivienda son relativamente razonables o cuando el gobierno crea que los precios de la vivienda son básicamente aceptables para la gente. Por lo tanto, desde el lado de la demanda, el impacto de las restricciones a la compra sobre los precios de la vivienda depende del momento en que se implementa la política misma. Si esta política se aplica todo el tiempo, siempre se suprimirá parte de la demanda de compra de viviendas, lo que siempre tendrá un cierto efecto inhibidor sobre el aumento de los precios de la vivienda.
Desde el lado de la oferta, la oferta de vivienda en el medio plazo depende principalmente de la oferta de suelo disponible para la construcción de viviendas y de la estructura de la oferta de vivienda. El "Artículo 15 de Beijing" ha incluido algunas disposiciones sobre la oferta de tierras, incluida la garantía de la oferta de tierras y el fortalecimiento de la oferta de viviendas asequibles y viviendas públicas de alquiler. Sin embargo, el límite superior de la oferta de tierras también está restringido por las políticas territoriales. Por tanto, en teoría, la oferta total de vivienda aumentará en el medio plazo, lo que provocará una caída de los precios de la vivienda.
Sin embargo, si miramos retrospectivamente a la realidad, es posible que la implementación de la política no necesariamente siga los requisitos del documento. En realidad, los promotores son los ejecutores de primera línea de la construcción inmobiliaria y construyen casas con el objetivo de maximizar las ganancias. Cuando la oferta de terreno es limitada, harán todo lo posible para construir casas con mayor valor agregado, y una proporción considerable de esas casas son para los ricos. En términos generales, el precio promedio de dichas casas también es relativamente alto. Por lo tanto, en el mediano plazo, la estructura de la oferta de vivienda realmente cambiará, y este cambio en la estructura de la oferta de vivienda hará subir los precios de la vivienda.
En resumen, el impacto de las restricciones a la compra de viviendas sobre los precios de la vivienda en el mediano plazo no está claro. En realidad, los precios de la vivienda tienden a cotizar a un nivel más alto o alcanzar el equilibrio en el mediano plazo. Por supuesto, el análisis aquí no menciona la prevención por parte del gobierno de los promotores inmobiliarios de cambiar la estructura de oferta de vivienda. Este es un tema relativamente complejo que se ve afectado por factores como el juego entre el gobierno central y los gobiernos locales y la posible colusión. entre gobiernos locales y desarrolladores. El comportamiento de los gobiernos locales con variables clave se ajustará constantemente debido a los cambios en el entorno para maximizar sus beneficios.
3. Impacto a largo plazo
Los factores de largo plazo que afectan a la demanda de vivienda son diferentes de los factores de corto y medio plazo. Es probable que la economía de China mantenga un alto crecimiento durante varios años; el avance de la urbanización y la consiguiente expectativa pública de que los precios de la vivienda tenderán a subir en el largo plazo, etc., conducen al hecho de que los precios de la vivienda definitivamente aumentarán en el largo plazo. término.
Dado que estos factores a largo plazo se ven afectados por otros factores más fundamentales, las restricciones a la compra de viviendas tendrán poco impacto en el aumento de los precios de la vivienda a largo plazo. Las restricciones a las compras sólo pueden frenar el ritmo de los aumentos de los precios de la vivienda al frenar los efectos de estos factores de largo plazo cuando se aplican estrictamente, de la misma manera que se instala un amortiguador para el aumento de largo plazo de los precios de la vivienda.
Desde el lado de la oferta, el stock de oferta de suelo para la construcción de viviendas es rígido en el largo plazo. La oferta de vivienda sólo puede realizarse en la estructura de oferta cuando el stock de oferta de suelo es limitado. Antes de que la demanda de vivienda alcance la saturación en todo el país o en Beijing, si se agota la oferta de suelo, sólo conducirá a aumentos posteriores en los precios de la vivienda. Antes de que se sature la demanda, el aumento de la oferta y el ajuste de la estructura de la oferta pueden aliviar el aumento de los precios de la vivienda. El impacto a largo plazo de las restricciones a la compra de viviendas sobre la oferta de viviendas es casi invisible. Por lo tanto, a largo plazo, el impacto de las restricciones a la compra sobre los precios de la vivienda casi puede ignorarse.
Base legal:
"Orden de restricción de compra de vivienda" El gobierno central puede implementar de manera uniforme órdenes de restricción de compra básica en 40 ciudades clave designadas por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural: local las familias con permiso de residencia en cada ciudad deben tener un máximo de dos casas; los residentes extranjeros deben tener un máximo de una casa; las compras de casas deben estar separadas por más de dos años; tienen prohibido comprar casas.