¿Cuáles son el estado y las causas de los mercados inmobiliarios primario y secundario en Beijing?
Mercado primario inmobiliario
El mercado primario inmobiliario, también conocido como mercado primario de suelo, es el mercado de transferencia de derechos de uso del suelo, es decir, el estado transfiere derechos urbanos. tierras de propiedad estatal o tierras a través de sus departamentos gubernamentales designados. Un mercado que requisa tierras colectivas rurales como tierras de propiedad estatal y luego las vende a los usuarios. La tierra vendida puede ser tierra en bruto o tierra desarrollada que haya sido desarrollada para lograr "siete conexiones". y un nivel". El primer nivel de bienes raíces es un mercado monopolizado por el estado.
El estado del mercado inmobiliario primario en Beijing
Beijing será la primera ciudad del país en lanzar un método de licitación para el desarrollo de terrenos primarios. Se puede decir que son terrenos primarios. Las empresas promotoras son actualmente las más entusiasmadas por participar.
Actualmente, la política principal de licitación para el desarrollo de tierras de Beijing ha sido aprobada internamente por la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Beijing. "El documento se está presentando a los principales líderes de Beijing para su revisión y aprobación", dijo a los periodistas un miembro de la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Beijing. "Si esta política se introduce oficialmente, será la primera regulación de este tipo en el país. " Explicó que aunque este documento es sólo una reglamentación departamental debe ser revisada por la persona principal a cargo del Gobierno Popular Municipal de Beijing antes de ser promulgada e implementada. Esto tiene en cuenta principalmente la sensibilidad y creatividad del contenido.
Si no hay cambios, esta política se introducirá próximamente. dijo el responsable.
Listo para funcionar
El llamado desarrollo primario de tierras se refiere a la organización unificada de compensación por adquisición de tierras, demolición y reasentamiento, y nivelación de tierras por parte del gobierno de acuerdo con la planificación urbana. posicionamiento funcional urbano y requisitos de desarrollo económico, formular el uso y la planificación y el diseño de la tierra, la construcción de infraestructura municipal e instalaciones públicas sociales sobre el suelo y subterráneas, y comportamientos de desarrollo de la tierra que cumplan con los estándares de transferencia de tierras a tiempo. La empresa de desarrollo de los derechos de desarrollo de primer nivel se determinará mediante licitación.
En el pasado, al igual que otras ciudades, el trabajo principal de desarrollo de tierras en Beijing lo realizaba principalmente el gobierno, ya fuera el desarrollo principal de tierras después de la transferencia de tierras agrícolas o la conversión de tierras estatales. Los terrenos de propiedad, desde terrenos en bruto hasta terrenos maduros, están a cargo de los departamentos gubernamentales.
Con la aceleración de la comercialización del suelo en nuestro país, muchos suelos de urbanización primaria también han sufrido cambios. El profesor asociado Qu Weidong del Departamento de Gestión de Tierras de la Universidad Renmin de China dijo que el principal desarrollo de tierras monopolizado por departamentos gubernamentales se ha convertido en tres situaciones: en primer lugar, todavía está dirigido por gobiernos locales, que en la actualidad no están muy orientados al mercado. Todavía hay ciudades pequeñas y medianas con grandes reservas de tierras; en segundo lugar, las instituciones de reserva de tierras del tipo de empresas estatales o instituciones públicas lo hacen, y el gobierno y las empresas o instituciones de reserva tienen una parte de los ingresos de la tierra, como por ejemplo. como Shanghai, Hangzhou y otros lugares; en tercer lugar, el gobierno confía a las empresas para que lo hagan, el gobierno es responsable de la gestión y supervisión.
En los últimos años, los experimentos de Beijing basados en el mercado en el desarrollo primario de tierras han avanzado a un ritmo rápido. La persona relevante a cargo de la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Beijing dijo a los periodistas que en términos de modelos de desarrollo, el principal desarrollo de tierras actual en Beijing son principalmente los dos últimos: el Centro de Reserva y Consolidación de Tierras de Beijing, como institución pública directamente bajo la Oficina Municipal de Tierras y Recursos de Beijing desarrolla parte del terreno Desarrollo primario Además, cada vez más empresas de desarrollo están participando gradualmente en el desarrollo de terreno primario, y esto se ha convertido en una tendencia del mercado; En este proceso, tanto las autoridades gubernamentales como las empresas involucradas en el desarrollo de tierras primarias han acumulado cierta experiencia y resultados. Este es también el antecedente para que Beijing emita una política de licitación para el desarrollo de tierras primarias.
A juzgar por la naturaleza de los proyectos primarios de desarrollo de tierras en Beijing, los actuales proyectos primarios de desarrollo de tierras en Beijing caen principalmente en dos situaciones: en primer lugar, no hay proyectos que hayan pasado la prueba después del "8·31". "Incidente en 2004. Según documentos gubernamentales en ese momento, estos terrenos todavía fueron desarrollados por los propietarios originales del proyecto en el primer nivel. Una vez que el desarrollo estuvo maduro, ingresaron al Centro de Reserva y Consolidación de Tierras de Beijing y se vendieron en un público. Los propietarios originales del proyecto podrían participar en el concurso; en segundo lugar, los gobiernos del distrito y del condado y el acuerdo de tierras de primer nivel firmado por la empresa de desarrollo. "Si no hay una discrepancia importante entre el acuerdo firmado por el gobierno del distrito y del condado y las empresas de desarrollo y las políticas como la licitación de desarrollo de tierras de primer nivel que emitirá la Oficina Municipal de Tierras y Recursos, estas empresas de desarrollo continuarán para llevar a cabo estos proyectos de desarrollo territorial de primer nivel.” Expresa el responsable pertinente.
“La comercialización del desarrollo primario de tierras será la dirección del desarrollo.
"El principal responsable del Centro de Reserva y Consolidación de Tierras de Beijing dijo: "En el futuro, el gobierno controlará dos aspectos: primero, qué terrenos pueden ingresar al mercado primario para el desarrollo, y segundo, qué terrenos que se han desarrollado tienen ingresó al mercado comercial. El Centro de Reserva y Consolidación de Tierras de Beijing desempeña más bien un papel de gestión y supervisión en nombre del gobierno. ”
Al mismo tiempo, también enfatizó que en la actualidad, el desarrollo primario de dos tipos de terrenos no es adecuado para ingresar al mercado y ser realizado por empresas: Primero, los proyectos de desarrollo primario de terrenos designados por el gobierno, como a lo largo del metro, proyectos clave de terrenos del gobierno, desarrollo de nuevas ciudades, proyectos de reconstrucción de aldeas urbanas, etc. Estos proyectos tienen una gran sensibilidad territorial o social o son de gran importancia durante un período de tiempo, todavía se operan. por departamentos gubernamentales o empresas de desarrollo de propiedad estatal a gran escala designadas; en segundo lugar, algunas empresas de propiedad estatal. Según la situación real, el desarrollo principal de la tierra útil todavía lo realizan las propias empresas. la prueba acaba de comenzar
Para las empresas de desarrollo, además de participar en el desarrollo primario de terrenos, existen ciertas limitaciones además de las ganancias, también es una forma para que las empresas obtengan terrenos de manera curva. Los jefes de muchas empresas dijeron en entrevistas con periodistas
“Hoy en día, muchas empresas de desarrollo apuntan al desarrollo primario de tierras. "Fan Xiaochong, subdirector general ejecutivo de Beijing Sunshine 100 Real Estate Development Company, dijo a los periodistas que, aunque después de que se complete el desarrollo primario, el terreno aún se llevará al mercado secundario para la licitación, subasta y cotización normales. Sin embargo, debido a La participación del desarrollador en el trabajo preliminar, está bastante claro que todos los aspectos del terreno, especialmente en la contabilidad del costo del terreno, tienen una ventaja absoluta.
Después de la implementación del sistema de licitación, el desarrollo primario y secundario. Se espera que los mercados de desarrollo de la tierra sean verdaderamente independientes y se realicen a través del desarrollo primario. La posibilidad de vinculación primaria y secundaria se ha reducido considerablemente. Se puede decir que la comercialización de la tierra es imparable, pero eso no significa que se logrará de la noche a la mañana. Cuando las empresas de desarrollo participan activamente y los departamentos gubernamentales exploran activamente, los expertos y empresarios también son claramente conscientes de sus inconvenientes.
Fan Xiaochong dijo que para que la gente se dé cuenta de la importancia y la necesidad de la comercialización del desarrollo de tierras primarias, un cambio de conceptos es esencial. “Este no es un simple tema de predicación, es un asunto muy urgente. Fan Xiaochong cree que el ritmo, el precio y el éxito o fracaso del mercado de desarrollo de tierras primarias desempeñan un papel decisivo en la transferencia de tierras: "Si el concepto no puede mantenerse al día, muchas cosas sobre la comercialización del desarrollo de tierras primarias sólo pueden permanecer en la superficie. y operar en la oscuridad." no se puede eliminar fundamentalmente. "
A los ojos de Qu Weidong, las cosas están lejos de ser simples. "En primer lugar, el desarrollo primario de la tierra no es simplemente un proceso de convertir tierra cruda en tierra madura. También puede implicar la transferencia de tierra agrícola y. demolición, cuestiones sociales como la compensación; en segundo lugar, el desarrollo primario también implica cuestiones como la planificación de la función territorial y el desarrollo regional coordinado, y no es un simple concepto de ingeniería. "
Qu Weidong siempre ha enfatizado que el desarrollo de terrenos primarios debe ser un proyecto sistemático y este tema debe verse de manera integral. "El retorno de la inversión en viviendas asequibles es 3, y el retorno del desarrollo de terrenos primarios es 8 Por tanto, la formulación de márgenes de beneficio para las empresas de desarrollo debería ser una cuestión muy científica. "Incluso sugirió que las empresas promotoras pueden ser claramente recompensadas por participar en el desarrollo primario a través de la oferta de suelo.
Mercado inmobiliario secundario
El mercado inmobiliario secundario es un usuario de suelo que ha sufrido La construcción de desarrollo se refiere al mercado donde se venden y alquilan bienes inmuebles de nueva construcción, que generalmente se refiere al mercado formado cuando la vivienda comercial ingresa al campo de circulación por primera vez. El mercado secundario de bienes raíces también incluye el mercado secundario de terrenos. es decir, los usuarios de la tierra pueden transferirla cuando cumplen con los requisitos. La tierra ingresa al campo de circulación y se comercializa en el mercado.
La situación del mercado secundario de bienes raíces de Beijing
Así es. Ha pasado un mes desde que se introdujeron las nuevas políticas de los nueve ministerios y comisiones, para usar una metáfora exagerada, este verano caluroso y lluvioso es como la llegada del invierno para el mercado de la vivienda de segunda mano. "Un impuesto sobre las transacciones del 5,5% aplicado en un plazo de 5 años", el mercado de la vivienda de segunda mano también se ha visto afectado por el primer "impuesto sobre la renta personal del 20% sobre las ventas individuales de viviendas" de Yizhuang. Malas noticias, el nuevo y próspero mercado de la vivienda de segunda mano ha recibido una estela La disminución del volumen de transacciones, el volumen de cotizaciones y el volumen de consultas no solo han provocado que el mercado de la vivienda de segunda mano se enfríe nuevamente, sino que algunas empresas de corretaje no pueden soportar la intensidad del New Deal (ver mapa). tiendas hasta cierto punto o simplemente cerrar sus puertas.
Se puede decir que el mercado de viviendas de segunda mano en Beijing ha vuelto a estar involucrado en la temporada de hielo después del "6·1" del año pasado.
Impuesto empresarial 5,5, 20 impuestos son confusos
¿A quién afecta exactamente el impuesto empresarial de 5,5 años?
La nueva política estipula que si una casa se revende menos de 5 años después de la compra, el impuesto comercial se aplicará sobre el monto total de los ingresos por ventas de la casa en el momento de la venta. en el mercado?
Los expertos de 21st Century Real Estate dijeron que el impacto del impuesto comercial en el mercado se puede dividir básicamente en tres niveles: En el mercado de gama baja, dado que la mayor parte de la circulación son casas antiguas, la edad de construcción es incluso más de 10 años, por lo que básicamente no se ve afectado por el impuesto comercial de cinco años, y no hay cambios obvios en el volumen y el precio de las transacciones. La mayor parte de las viviendas en el mercado de rango medio son las segundas nuevas; casa dentro de cinco años, que es exactamente el objetivo del New Deal, por lo que la oferta y el precio del mercado de gama media son ambos. Hay diversos grados de cambios. El mercado de gama alta está funcionando mejor, especialmente los apartamentos en ubicaciones maduras; que siguen aumentando constantemente, mientras que los precios de las villas han aumentado significativamente.
El impuesto de 20 personas ha sido "huevos podridos" por muchas partes.
Se informa que Yizhuang ha comenzado a imponer un impuesto sobre la renta de 20 personas a las personas que venden casas. causó revuelo en el mercado de segunda mano.
El año pasado, poco después de que se promulgaran las reglas detalladas de los siete ministerios y comisiones, el 1 de junio se convirtió en el punto de partida para el pago del impuesto comercial sobre transacciones de viviendas de segunda mano dentro de un período de dos años que comenzó inmediatamente Beijing. para imponer impuestos obligatorios sobre las transacciones de viviendas de segunda mano en Chaoyang, Haidian y otros distritos, el volumen de transacciones en el mercado cayó en respuesta El volumen de transacciones en junio cayó un 27% en comparación con mayo, y las transacciones de segunda mano. Las viviendas comerciales se redujeron en un 31%. Los expertos de la industria apodaron este incidente como el incidente "6·1". Sin embargo, esta recaudación obligatoria del impuesto sobre la renta personal llegó a su fin, dos semanas después de su implementación, se cambió a la autodeclaración. Las pruebas de esta política en Hangzhou, Nanjing, Qingdao y otros lugares también fracasaron.
Hua Guoqiang, director general de Wanjia Real Estate Brokerage, cree que “la política de recaudación de impuestos personales para viviendas de segunda mano nunca se ha implementado de manera efectiva debido a varias razones en el pasado. La fuerte oposición ha sido ignorada. Y es imposible que el impuesto personal de Yizhuang se popularice en Beijing esta vez. El Sr. Lin, que planea vender su casa en Yizhuang, dijo: “Como vendedor de casas, definitivamente no quiero verme afectado por impuestos personales. Los impuestos y los impuestos comerciales si los factores reducen los ingresos, solo se pueden transferir las pérdidas aumentando el precio de venta, pero no entiendo por qué Yizhuang tiene que implementar por separado el impuesto individual obligatorio, y creo que es injusto "el mercado secundario". Está en la etapa de crecimiento y es menos sensible a las políticas que las viviendas nuevas. Las estadísticas de Meilijiayuan muestran que desde mediados hasta finales de junio, el número de procedimientos de transferencia de bienes raíces y exención de impuestos durante varios días consecutivos ha sido de 2 a 3 veces mayor que en tiempos habituales. Ambas partes de la transacción han declarado que han oído hablar de ello. la imposición forzosa del impuesto personal, por lo que se espera que los trámites de transferencia concluyan lo antes posible para evitar un aumento de los costos de transacción.
Dado que la implementación del impuesto comercial ha aumentado los costos de los vendedores, el mercado de segunda mano en general ha mostrado signos de esperar y ver desde junio.
El número de anuncios en el mercado de segunda mano se ha desplomado
Quizás el mayor impacto del New Deal en el mercado de segunda mano sea frenar el aumento de anuncios. Cabe decir que, a juzgar por la intención original de esta política de ampliar el plazo para la recaudación del impuesto empresarial de los 2 años originales a 5 años, se trata principalmente de suprimir la demanda reduciendo los ingresos de la inversión inmobiliaria, logrando así el propósito de aliviar la contradicción entre oferta y demanda, sin embargo, esto se basa en la premisa de que solo existe un mercado incremental de vivienda (o vivienda comercial) en el mercado inmobiliario, esta política no tendrá un impacto en la oferta de bienes raíces; . Sin embargo, la actual situación inmobiliaria en Beijing es que el mercado de viviendas de segunda mano necesita revitalizarse activamente. Uno de los puntos clave es aumentar la oferta efectiva de viviendas de segunda mano, sin embargo, la extensión del plazo para los negocios; La recaudación de impuestos seguramente frenará la demanda, y más lo que está obstaculizando la oferta de viviendas de segunda mano.
Jin Yusong, director de marketing de "Lianjia Real Estate", cree que la ampliación del plazo para recaudar el impuesto empresarial ha aumentado los costes de algunos vendedores de propiedades y ha reducido su disposición a vender, lo que ha dado lugar a una reducción de la oferta de vivienda, especialmente en la situación actual de la vivienda de segunda mano en Beijing. Casi el 50% del stock de viviendas en el mercado tiene menos de 5 años, de los cuales el 80% del stock de casas comerciales de segunda mano son menos de 5 años, lo que representa una proporción considerable A medida que aumentan los costos de venta de estos propietarios y disminuye su disposición a vender, esta parte La reducción de la oferta de vivienda tendrá un golpe fatal para el volumen de transacciones de toda la vivienda de segunda mano. mercado, y el volumen de transacciones caerá seriamente.
Según las estadísticas de Meilijiayuan, desde junio, el número de anuncios de viviendas ha ido disminuyendo a una tasa promedio del 15% por semana, y el número de consultas de clientes sobre políticas y tendencias del mercado ha aumentado significativamente. El ambiente de espera es relativamente digno. El volumen de transacciones del mercado de viviendas de segunda mano cayó significativamente en junio, casi un 40% intermensual.
Se produjo una ligera corrección en la cuarta semana
Aunque varios datos muestran en general la caída del mercado de segunda mano, los datos de Beautiful Homes todavía recibieron señales alentadoras: desde el semanario estadísticas de datos Se puede ver que aunque el mercado secundario aún no se ha librado del impacto de la política, a juzgar por los datos de seguimiento de la cuarta semana de junio, el mercado ha comenzado a relajarse y muestra signos de lenta recuperación. Desde la cuarta semana, el volumen de cotizaciones, el volumen de clientes y el volumen de transacciones de viviendas de segunda mano se han recuperado en distintos grados, aunque la magnitud del repunte no es evidente y se concentra en torno a 1 a 4. Pero lo que es gratificante es que, en comparación con la desaceleración del mercado de casi tres meses causada por la introducción de nuevas políticas por parte de siete ministerios y comisiones durante el mismo período del año pasado, los consumidores parecen estar más tranquilos al enfrentar este cambio repentino del mercado. El volumen de transacciones de viviendas de segunda mano en junio de este año aumentó ligeramente en comparación con el mismo período del año pasado. La razón principal es que la gente es menos sensible a las políticas, la demanda rígida todavía domina el mercado, la proporción del consumo de inversión es pequeña y la mayoría de los propietarios-ocupantes Todavía existe potencial de demanda de viviendas de segunda mano por parte de los compradores de viviendas.
Las zonas emergentes de moda han recibido una llamada de atención
Con respecto a esta política, el mercado de la vivienda de segunda mano en diferentes regiones ha experimentado diferentes cambios sutiles. Las áreas más afectadas son principalmente áreas emergentes de transacciones calientes donde la vivienda comercial está muy extendida, como Wangjing, Wanliu, Shuangjing y otras áreas. La mayoría de las casas de segunda mano en estas áreas están dentro del alcance de la recaudación de impuestos comerciales, y la mayoría de los propietarios adoptan. una actitud de esperar y ver qué pasa o subarrendar para evitar reducir las ganancias.
Según el análisis de los datos de transacciones actuales de 21st Century Real Estate, el número de personas en el período de espera en las áreas calientes ha aumentado y el número total de listados de viviendas se ha reducido a aproximadamente 30%. Otro fenómeno del mercado es que, además de los compradores que esperan ver o entrar en el mercado de alquiler, algunos compradores de rango medio han desviado su atención de propiedades de segunda mano a propiedades nuevas, especialmente propiedades nuevas fuera del Cuarto Anillo.
Listados reducidos en el área de Shuangjing
Los precios de las transacciones aumentaron, dijo la Sra. Liu, propietaria de una franquicia de R&F City en el área CBD de 21st Century Real Estate (ver mapa). que, según el volumen de transacciones en la primera quincena de junio, mire, en comparación con abril, el volumen de transacciones cayó aproximadamente un 20%, el número de listados de viviendas disminuyó aproximadamente un 20% y la demanda no ha cambiado significativamente. Esto se debe a que en las transacciones de vivienda de segunda mano en R&F City, el 70% de los clientes pagaron un pago único, lo que indica que hay más personas que quieren vivir en su propia casa, por lo que la demanda no ha cambiado mucho después del " Nuevo trato". En términos generales, los precios siguen aumentando de manera constante. Después del "New Deal", el precio medio de las transacciones inmobiliarias aumentó de 11.000 yuanes por metro cuadrado en abril a 12.000 yuanes por metro cuadrado. Esto confirma la predicción anterior de los expertos inmobiliarios del siglo XXI de que "las transacciones de viviendas de segunda mano en zonas maduras seguirán aumentando".
Tanto los compradores como los vendedores en Wangjing Asian Games Village han disminuido
En el área de Wangjing, la mayoría de las casas de segunda mano en Wangjing son propiedades de gama media, generalmente de 1998 a 2000. , y la oferta es relativamente grande, por lo que el New Deal tendrá un mayor impacto en las propiedades dentro de 5 años. El Sr. Cao, gerente de Wangjing Blue Sky New City of 21st Century Real Estate, dijo: Después del "New Deal 6.1", el número total de vendedores cayó un 40% y el número de compradores cayó un 20%. la gente ha entrado en el mercado del alquiler procedente de la compra y la venta.
El área de la Villa de los Juegos Asiáticos de Beijing es un punto importante donde se generó la economía olímpica. Sus bienes inmuebles tienen más de 10 años. Sin embargo, debido a las frecuentes transacciones, los certificados de derechos de propiedad de las entidades de transacción se encuentran en su mayoría dentro. 5 años. Tomando como ejemplo los apartamentos chinos en el extranjero, más de 50 propiedades se comercializan varias veces, por lo que el impuesto comercial de cinco años también tiene un impacto en la zona.
Según la Sra. Liu, gerente comercial de la tienda franquiciada Tiandinglong en el área de Beijing de 21st Century Real Estate, el volumen total de ventas de la tienda cayó un 50% por parte de los vendedores y un 70% por parte de los compradores.
Las áreas residenciales antiguas tuvieron un desempeño estable
En algunos puntos de transacciones tradicionales como Anzhen, Tuanjie Lake y College, donde se ha comprado un número relativamente grande de pubs por más de 5 años y el mercado secundario es relativamente maduro Road, North Taipingzhuang y otras áreas, el desempeño del mercado es relativamente estable. Estas áreas siguen siendo puntos calientes para la demanda de los consumidores debido a sus buenas instalaciones residenciales y comerciales, y el volumen de transacciones sólo ha disminuido ligeramente. Esto se relaciona principalmente con el impacto de las políticas en las expectativas psicológicas de las personas.
La mayoría de las transacciones de casas de segunda mano después del "New Deal" resultaron en que los compradores pagaran el impuesto comercial. De manera similar al mercado después del "New Deal" el año pasado, el precio de transacción actual de las casas de segunda mano. casas de mano ha aumentado en aproximadamente un 6%. El fenómeno del aumento de precios no solo se refleja en el ámbito de las viviendas subnuevas dentro del ámbito de recaudación del impuesto empresarial, sino también en el precio de las viviendas que no están dentro del ámbito de recaudación. Esto se debe principalmente a la siguiente comparación. Psicología de los propietarios de viviendas. Por lo tanto, esta política ha promovido en cierta medida el aumento general de los precios de la vivienda de segunda mano.
Cuatro tipos de inmuebles destacan el valor de compra
Viviendas económicas en zonas urbanas: muy resistentes a la caída de precios
Una regla inmutable para la inversión inmobiliaria y la vivienda propiedad es “ubicación”. La calidad de la ubicación determina el margen de crecimiento del valor de la propiedad o la resistencia de la propiedad. Cabe decir que las propiedades dentro del tercer anillo de Beijing tienen la escasez de propiedades para la inversión inmobiliaria, especialmente las de bajo precio. Propiedades con un precio total de menos de 400.000 yuanes. La escasez de bienes raíces es aún más evidente. Aunque los nueve ministerios y comisiones estipularon que la proporción de viviendas comerciales nuevas con una superficie edificable inferior a 90 metros cuadrados no puede ser inferior a 70, lo que significa que la oferta de propiedades pequeñas y medianas aumentará en el futuro; sin embargo, la mayor parte de la oferta de viviendas comerciales nuevas se concentra en los cinco Fuera del anillo, no habrá un sustituto fuerte para la demanda de apartamentos pequeños en las zonas urbanas. Lo más importante es que el mercado de alquiler de apartamentos pequeños dentro del tercero. La circunvalación estará activa a largo plazo con el apoyo de los centros comerciales urbanos.
Transferencia rápida: una oportunidad de inversión que no debe perderse
La transferencia rápida se refiere a una casa que el propietario necesita vender en muy poco tiempo por algunas razones especiales. Según una encuesta reciente de consumidores de viviendas de segunda mano realizada por "Lianjia Real Estate", el 9% de los propietarios han vendido sus propiedades debido a una necesidad urgente de dinero. Especialmente en el contexto del actual endurecimiento del mercado inmobiliario, esta proporción. Todavía está aumentando, lo que significa que hay muchas casas abatibles disponibles para que los inversores inviertan. "Lianjia Real Estate" cree que si se encuentra con un propietario que está ansioso por vender una propiedad, no debe perder la oportunidad. Debe intentar aprovechar la oportunidad de transacción lo antes posible. La oportunidad de inversión de una rápida transferencia de propiedad no debe hacerlo. ser extrañado. Porque en circunstancias normales, los propietarios están ansiosos por recaudar fondos y tienen que descontar el valor de sus propiedades teniendo en cuenta el coste de oportunidad de la financiación y la dificultad de cobrar, por lo que el precio de una casa de transferencia rápida es inferior al precio de mercado. Se puede decir que comprar El momento en que se vende una propiedad apresuradamente es cuando los inversores comienzan a obtener ganancias.
Casas de subastas: Actúe cuando sea el momento de actuar
Hoy en día, las casas de subastas están en aumento. Actualmente, los bancos están llevando a cabo reformas corporativas, y una parte importante de esto es. deshacerse y revitalizar los préstamos incobrables lo antes posible Para acelerar la limpieza de los activos, los bancos realizan subastas centralizadas de algunas propiedades con hipotecas pertenecientes a préstamos morosos. A juzgar por la oferta del mercado de las casas de subastas, todavía hay muchas subastas. Casas para que los inversores elijan. Además, el negocio de hipotecas de segunda mano ha participado en el ámbito de las subastas de inmuebles hipotecarios. Los ciudadanos comunes que cumplan con las condiciones de la hipoteca pueden postularse para este negocio. Esto permite que más personas participen en las subastas de bienes raíces y reduce el umbral y el costo de las mismas. invertir en casas de subastas. La mayor ventaja de comprar casas de segunda mano en forma de subasta es que los inversores pueden fijar sus propios precios de forma independiente, lo que significa que los inversores pueden tener la iniciativa sobre sus propios costes y decisiones de inversión, lo que es la base para una inversión exitosa. En circunstancias normales, debido a que los bancos están ansiosos por limpiar los activos morosos y esperan liquidar las hipotecas lo antes posible para eliminar los riesgos de liquidez, los precios de las propiedades de segunda mano obtenidas a través de subastas son alrededor de un 10% más bajos que el precio de mercado.
En la actualidad, la competencia por los bienes inmuebles en el mercado de subastas no es muy feroz, lo que es bueno para los inversores inmobiliarios. Además, dado que el negocio de hipotecas de segunda mano acaba de comenzar a participar en el campo de las subastas de bienes raíces hipotecarios, el pago en efectivo. sigue siendo la corriente principal para los inversores con exceso de efectivo disponible, es una buena oportunidad.
Seleccione las casas de liquidación con buen ojo
Las casas de liquidación son las pocas unidades que quedan después de que se vende el edificio. Da a las personas una sensación intuitiva de que están "seleccionadas para las últimas unidades restantes". ". En general, todos creen que el resto son malos y los promotores no los venderán. Definitivamente no es rentable entrar en el mercado secundario y venderlos como casas de segunda mano. Sin embargo, el hecho es exactamente lo contrario, siempre que se mire y seleccione cuidadosamente desde una perspectiva de inversión, las casas de liquidación siguen siendo muy valiosas para la inversión. En primer lugar, la casa está construida y no hay riesgo de retraso en la entrega o de trabajos sin terminar. Además, estas transacciones generalmente se realizan a través de empresas de corretaje, que cuentan con garantías básicas en términos de derechos de propiedad y seguridad del fondo de transacción de bienes raíces. inversores, esto es Se ha evitado el mayor riesgo; en segundo lugar, el precio de las casas liquidadas básicamente ha vuelto al precio real. Los precios falsamente altos causados por la gran exageración en la etapa inicial de la apertura de la casa ya no existen. Una vez exprimida la burbuja de precios, comprar en este momento no solo puede reducir los fondos de inversión. El monto total también evita la vergüenza de la "devaluación tan pronto como lo compras" y, al mismo tiempo, obtienes un enorme espacio para la apreciación de la propiedad. Además, algunas casas de liquidación están ubicadas en ubicaciones relativamente buenas, por lo que alquilarlas o venderlas en el futuro no debería ser un problema. De hecho, para los inversores que quieran alquilar sus casas, siempre que la comunidad regional donde se encuentra la casa sea madura y el ambiente de vida sea fuerte, y los propios inversores inviertan una cierta cantidad de dinero en una decoración sencilla, pueden atraer un gran número de inquilinos, y la calidad y el gusto de la casa no lo son. No tiene que ser impecable, solo transitable.
Tendencia El New Deal aporta vitalidad alternativa
De hecho, a largo plazo, el impacto del "New Deal" en el mercado de segunda mano sigue siendo más oportunidades que presión. En el recién concluido "Foro de Innovación y Desarrollo de la Industria de Servicios Inmobiliarios" celebrado por 21st Century Real Estate Hangzhou Region para celebrar su tercer aniversario, Zhao Hangsheng, presidente de la región de Hangzhou y director del Centro de Investigación Inmobiliaria de la Universidad de Zhejiang, dijo : El impuesto empresarial de 5,55 años se reducirá con el tiempo. Ha sido asimilado y aceptado por el mercado, y la rígida demanda del mercado no se puede suprimir, por lo que las perspectivas del mercado siguen siendo buenas. Además, el "New Deal" controla la cantidad total de viviendas de primera mano de 90 metros cuadrados y un 70%, lo que inevitablemente conducirá a mejores transacciones en el mercado de viviendas de segunda mano en términos de casas de gran tamaño y alta calidad. . Zhao Hangsheng también dijo, basándose en su propia experiencia, que después de experimentar el bautismo del mercado inmobiliario en el delta del río Yangtze en 2005, el área de Hangzhou ha seguido creciendo y convirtiéndose en una empresa inmobiliaria líder en el mercado local. Por lo tanto, es optimista. sobre el mercado general de segunda mano.
En el foro de ese día, Gu Yunchang, vicepresidente de la Asociación de Bienes Raíces, también dejó claro: "El mercado chino es un mercado de vendedores, es decir, la demanda es fuerte. Una vez dije que el mercado de China El mercado inmobiliario es una demanda imparable. "Existen necesidades de valor añadido y de inversión". En un mercado tan grande, "cuanto más madura sea la economía de mercado, más desarrollada estará la industria de servicios inmobiliarios". desarrollo sostenible a la industria de servicios inmobiliarios "Meilijiayuan cree que a medida que el mercado madura, los vínculos primarios y secundarios se vuelven más activos, y los cambios en ambos lados conducirán inevitablemente a cambios generales en el mercado. Porque con la introducción del reglamento según el cual "la proporción de superficie de vivienda con una superficie de construcción inferior a 90 metros cuadrados debe alcanzar más del 70% de la superficie total de desarrollo y construcción", la estructura de oferta del mercado de vivienda nueva aumentará sufrirá grandes cambios y también cambiará el enfoque de los compradores de viviendas con diferentes necesidades. Los compradores que inicialmente prestaron atención a las casas pequeñas y medianas en el mercado de la vivienda de segunda mano, han puesto sus esperanzas en un gran número de casas nuevas con una superficie de 90 metros cuadrados en el futuro, en comparación con las de segunda mano. Las casas nuevas de la misma calidad y de tamaño pequeño significan que el costo de compra y el precio total aumentarán, y la densidad de vida también aumentará. Los precios de la vivienda están aumentando y la mayoría de los nuevos desarrollos están ubicados en áreas periféricas lejanas. del centro de la ciudad no hay muchas opciones de vivienda nueva que realmente puedan satisfacer a los compradores con recursos financieros limitados.
Por lo tanto, Meilijiayuan predice que las casas de segunda mano harán que un número considerable de estos compradores regresen al mercado de casas de segunda mano debido a sus ventajas como una ubicación geográfica superior, una construcción comunitaria completa y transacciones relativamente bajas. costos.
A medida que la oferta de residencias de gran tamaño disminuya en el futuro, la proporción de transacciones y el precio de transacción de apartamentos con un área de 90 metros cuadrados a 120 metros cuadrados o incluso más en el mercado de viviendas de segunda mano mostrarán espacio para crecer en el futuro. En resumen, personas relevantes de Meijiayuan predicen que, aunque algunos compradores de viviendas esperarán y verán o esperarán nuevas viviendas en el corto plazo, la transacción final aún se reflejará en el mercado de viviendas de segunda mano.
Después del ajuste de políticas, tanto los compradores como los vendedores se encuentran en un estado de semidespierto y semi-errante. En este momento también se necesita una orientación macroeconómica correcta. La intención y el propósito de la nueva política es hacer una cruzada entre los inversores y los inversores para estabilizar los precios de la vivienda, las fluctuaciones a corto plazo no pueden representar un futuro sombrío. La recuperación del mercado real y la tendencia del desarrollo formal demuestran que el mercado de la vivienda de segunda mano. no se hundirá, pero pronto cargará con la carga de las transacciones del mercado inmobiliario y se convertirá en una opción científica para que los consumidores compren viviendas.