Centro de Inversión en Construcción de Viviendas Asequibles de Beijing
En la tarde del 13 de enero, tras un anuncio emitido por la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing (denominada "Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural"), dos "bajo Proyectos inmobiliarios estrella "the-box" en Beijing - Haidian Finalmente llegaron nuevas noticias de las universidades entre la segunda y tercera circunvalación en el norte del distrito y la Mansión Yongding en el lado sur de la segunda circunvalación en el distrito de Dongcheng. la apertura está a la vista. Lo que también es preocupante es que estos dos proyectos se han ajustado de casas competitivas a casas comerciales "de propiedad total" y el gobierno posee una parte de los derechos de propiedad. Tanto las calificaciones de compra como las restricciones de venta han sufrido cambios significativos.
Tras este cambio, ¿a qué grupos se venderán los dos proyectos inmobiliarios estrella, Xuexianli y Yongdingfu? ¿Qué restricciones se impondrán a las ventas futuras? Más importante aún, ¿por qué la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing hizo ajustes a estos dos proyectos? ¿Qué impacto tendrá?
Aquellos con *** calificaciones para comprar derechos de propiedad tendrán prioridad
La Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing emitió el documento "Acerca de aclarar la aclaración de Haidian District College, East y Oeste" en el sitio web oficial el 13 de enero Anuncio sobre asuntos de gestión de ventas de Yongyou Jiayuan en el distrito urbano" (denominado el "Anuncio"). El "Anuncio" propone convertir los dos proyectos de Xueyuanli en el distrito de Haidian y Yongyoujiayuan (es decir, la "Mansión Yongding") en el distrito de Dongcheng a proyectos de viviendas comerciales en los que el gobierno posee acciones de derechos de propiedad. La agencia gubernamental de derechos de propiedad será designada por. Las acciones y los precios se anunciarán más adelante.
Con respecto a la cuestión de cómo comprar una casa que más preocupa al público, el "Anuncio" estipula que la universidad y la Mansión Yongding adoptarán un método de lotería notariado para las ventas, el registro público (no menos de 5 días naturales), sorteo público y selección pública. La propiedad será certificada durante todo el proceso por una agencia notarial calificada. Después de que la lotería notariada única determine el orden de los compradores de casas en cada nivel según el nivel de prioridad, las casas se seleccionarán y venderán en orden si el número de personas en la lotería no excede el número de casas o si todavía quedan. casas que quedan después de la selección de casas, la empresa las venderá al público.
Según el "Anuncio", las personas que compren casas se clasificarán según la siguiente prioridad: las familias con derechos de propiedad en Beijing tendrán primera prioridad para comprar, y los hogares sin casas que estén calificados para comprar comprar casas en Beijing tendrá la segunda prioridad; si queda algo, las familias que cumplan con las restricciones de compra de Beijing pueden comprarlo por adelantado.
Para tener las calificaciones mencionadas anteriormente para comprar una casa con derechos de propiedad en Beijing, específicamente, se deben cumplir dos condiciones: primero, el solicitante debe tener plena capacidad para la conducta civil y los miembros de la familia solicitante deben incluirse. tanto marido como mujer y Para hijos menores y familias solteras que solicitan la compra, el solicitante debe tener más de 30 años en segundo lugar, la familia solicitante debe cumplir con las restricciones de compra de vivienda en Beijing y ninguno de los miembros de la familia tiene vivienda en Beijing;
Y "los hogares sin hogar que estén calificados para comprar casas en Beijing tendrán primera prioridad en la compra" significa que las personas solteras menores de 30 años también pueden comprar los dos proyectos anteriores siempre que estén calificados para comprar casas en Beijing.
Además, en el proceso de transferencia posterior, el "Anuncio" también aclara que para los dos proyectos anteriores, el comprador no transferirá la casa o propiedad de ninguna forma (excepto herencia) dentro de los 5 años posteriores a la Fecha de obtención del certificado de registro de bienes raíces. Participación en el valor líquido de la vivienda. Sin embargo, es diferente de los requisitos de política para casas de propiedad privada, que exigen que "una vez completado el período de restricción de ventas, la casa sólo puede revenderse a compradores que también estén calificados para viviendas de propiedad privada, y el gobierno retiene el relación de derechos de propiedad original." Cuando los dos proyectos anteriores se revenden, son propiedades comerciales y se transfiere el 100% de los derechos de propiedad. En el momento de la transacción, la parte de los derechos de propiedad en poder del gobierno se transfiere en conjunto, y el precio de transferencia de la parte de los derechos de propiedad en poder del gobierno se calcula sobre la base del precio de mercado, que es recaudado por la agencia del gobierno regional; los impuestos y tasas de la casa transferida corren a cargo del comprador de vivienda por primera vez o sus herederos y el gobierno en nombre del comprador. Las instituciones tenedoras asumirán la responsabilidad por separado de acuerdo con su respectiva parte de los derechos de propiedad.
El terreno no se ha puesto en el mercado durante varios años y ha habido rumores de "conversión a vivienda con derechos de propiedad" durante mucho tiempo.
Las universidades y mansiones de Yongding que que se suponía que sería el primer lote de proyectos de viviendas de competencia limitada que se lanzaron al mercado, casi ha “desaparecido” desde que se transfirió el terreno del proyecto en 2017. En 2017, China Resources Investment, Country Garden Consortium y Tianheng Group ganaron sucesivamente dos proyectos ubicados en el borde del segundo anillo de Beijing y dentro del tercer anillo, uno en el sur y otro en el norte. La escasez de ubicación y las instalaciones de apoyo maduras en los alrededores hacen que los dos proyectos estén "calientes antes de venderse" y sean muy esperados.
Según expertos de la industria, debido a razones como la solicitud del Eje Central de Beijing para ser Patrimonio de la Humanidad, la planificación y construcción de los dos proyectos se han presionado en el "botón de pausa". Para 2021, se han introducido una serie de políticas centradas en "viviendas para vivir, no en especulación", como la "suministro centralizado de tierras", y el entorno del mercado inmobiliario ya no es el mismo que antes. A principios de 2022, finalmente surgió la noticia de las universidades “de gama baja” y de Yongding Mansion de que aparecerían en el mercado con una apariencia “nueva”.
De hecho, no en vano los dos proyectos anteriores fueron "convertidos en viviendas particulares". Desde 2017, a medida que pasó el tiempo, el valor de las parcelas dentro del Tercer Anillo se ha vuelto cada vez más prominente. El límite de precio estipulado al vender terrenos en ese momento se ha invertido con el precio de mercado actual.
Según los documentos de transferencia de terreno en ese momento, el precio de venta promedio de viviendas comerciales en el terreno del proyecto universitario no excederá aproximadamente 85.000 yuanes/metro cuadrado, y el precio unitario de venta máximo no excederá aproximadamente 89.600 yuanes/metro cuadrado; Mansión Yongding El precio de venta promedio de viviendas comerciales en el terreno del proyecto no excederá aproximadamente 89.000 yuanes/metro cuadrado, y el precio de venta unitario más alto no excederá aproximadamente 93.500 yuanes/metro cuadrado. Según información de una plataforma intermediaria, el precio de venta promedio de las casas de segunda mano alrededor de la universidad es básicamente de alrededor de 100.000 yuanes por metro cuadrado y el precio guía de la nueva Mansión Tiantan cerca del proyecto de la Mansión Yongding también alcanzó los 122.000 yuanes por metro cuadrado; metro.
Según el "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión de ventas de proyectos de restricción de precios de vivienda" emitido por la Comisión Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Beijing en 2018, el precio de venta promedio de las casas disponibles para la venta en el El proyecto de restricción de precios de vivienda cuando se transfiere el terreno será limitado (denominado "ventas"). Si la relación entre el "límite de precio") y el precio de tasación de mercado de la propiedad en cuestión por las agencias pertinentes no supera el 85%, se será adquirida y convertida en vivienda privada por el Centro de Inversión en Construcción de Vivienda Asequible de Beijing.
Desde este punto de vista, no sorprende que los dos proyectos anteriores se hayan "convertido en casas comerciales con derechos de propiedad".
Industria: ***La reforma del derecho de propiedad de la vivienda seguirá avanzando
En cuanto a la decisión de ajustar el proyecto de viviendas de competencia limitada de hace dos años a *** derechos de propiedad vivienda comercial, Guo Yi, analista jefe de Heshuo Institution, cree que esta medida está en línea con el principio básico actual de vivienda para vivir y no para especular, y puede satisfacer mejor las necesidades de vida reales de las familias no domésticas de Beijing. Tal ajuste es muy razonable”.
Además, la proporción de derechos de propiedad en poder del gobierno que será anunciada a continuación por el gobierno también es fundamental para el valor del proyecto. Guo Yi dijo que una vez que el proyecto se ajuste a una propiedad de propiedad total, depende de si el precio y el valor reales pueden coincidir bien. “La clave es observar la proporción de derechos de propiedad que poseen los compradores de viviendas y la proporción de derechos de propiedad. en poder del gobierno anunciado por el gobierno ¿Cuál es la relación entre ellos? Guo Yi sugirió que para los compradores de viviendas, todavía es necesario combinar la relación de precios y derechos de propiedad para elegir racionalmente una casa adecuada.
Desde una perspectiva macro, Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, comentó que este ajuste refleja plenamente la dirección del actual endurecimiento de las políticas de vivienda con derechos de propiedad de Beijing y también ayudar a promover Las ventas de algunas propiedades inmobiliarias de moda son estables. Además, al cambiar los atributos de la vivienda en propiedad, también se ayudará a alentar a los compradores de vivienda a considerar este tipo de vivienda de manera más racional. Además, Yan Yuejin también dijo que esta medida muestra que la actual reforma de las viviendas con derechos de propiedad en China continuará avanzando y, al mismo tiempo, aumentará aún más la oferta de viviendas con derechos de propiedad en China.