¿Cuáles son las diferencias en los métodos de cambio de derechos de propiedad y publicidad entre bienes muebles e inmuebles?

Discute el principio de divulgación pública de los cambios en los derechos de propiedad

Resumen: En la situación moderna de frecuentes transacciones de derechos de propiedad, los cambios en los derechos de propiedad no solo involucran el flujo de propiedad de un país, pero también están relacionados con el orden comercial de los derechos de propiedad de un país, por lo que la publicidad es extremadamente importante. Este artículo evalúa el sistema de divulgación de derechos de propiedad, analiza el valor de la divulgación de derechos de propiedad desde múltiples perspectivas y lo analiza junto con las disposiciones de la "Ley de derechos de propiedad de la República Popular China".

Palabras clave: Principio de divulgación de los derechos de propiedad valor del método del sistema

El principio de divulgación de los derechos de propiedad es uno de los principios básicos del derecho de propiedad. La publicidad de los derechos de propiedad se refiere a la manifestación externa del disfrute y los cambios de los derechos de propiedad en los que el público puede confiar. El objeto de la divulgación es el goce y alteración de los derechos de propiedad, y el propósito de la divulgación es darlo a conocer a terceros no especificados. En consecuencia, a través del sistema de divulgación pública, las partes y terceros pueden conocer directamente desde el exterior la existencia y el estado cambiante de los derechos de propiedad, haciendo que la relación jurídica de los derechos de propiedad sea transparente, de lo contrario, será perjudicial para la seguridad y el orden de las transacciones; los intereses de terceros.

1. Contenido del Sistema de Publicidad de los Derechos de Propiedad

El artículo 23 de la Ley de Derechos de Propiedad de mi país aprobada en 2007 estipula el método de publicidad de los derechos de propiedad sobre los animales; Ley de Derechos Y el "Reglamento Provisional sobre la Concesión y Transferencia de Derechos de Uso de la Tierra", la "Ley de Gestión de Bienes Raíces Urbanos", el "Reglamento de Gestión de la Vivienda Privada Urbana" y las "Reglas de Registro de la Propiedad", etc., han establecido métodos de registro para publicitar los cambios. sobre los derechos de propiedad de la tierra y la vivienda en mi país. Nuestro país ha establecido ahora un sistema de divulgación de derechos de propiedad relativamente completo [1].

(1) Métodos de publicidad de los derechos de propiedad

De acuerdo con las leyes de derechos de propiedad de los países modernos, los métodos de publicidad de los derechos de propiedad difieren según el tipo de derechos de propiedad inmueble o propiedad mueble. derechos. Para los derechos sobre bienes inmuebles, se utiliza la inscripción y el cambio de registro como método de publicidad para el disfrute y la modificación de los derechos. Para los derechos sobre bienes muebles, se utiliza la posesión como método de publicidad para el disfrute de los derechos, y para los derechos sobre bienes muebles, la transferencia. y la entrega de posesión se utilizan como método de publicidad de los cambios de derechos. Al dar credibilidad a la inscripción y cambios registrales, así como a la posesión y entrega, la ley permite al público conocer el goce y cambios de los derechos de propiedad a través de la inscripción, cambios registrales, posesión y entrega, etc.[2], logrando así el objetivo. de dar a conocer el goce y los cambios de los derechos de propiedad con el fin del cambio.

1. Divulgación de los derechos sobre bienes muebles

Uno de los métodos de publicidad de los derechos sobre bienes muebles es la posesión de bienes muebles como representación de derechos estáticos y la gestión y control de facto de los mismos. La posesión se divide en posesión directa y posesión indirecta, pero no importa qué tipo de posesión sea la representación externa de los derechos de propiedad sobre bienes muebles, en este momento, el estado fáctico de posesión se "presume" como el derecho correcto a poseer y obtener. protección legal; bienes muebles El segundo método de publicidad de los derechos es la entrega, es decir, la entrega de la posesión de bienes muebles y la entrega del control real de los bienes muebles. Por ejemplo, en el caso de establecer derechos de propiedad o transferir derechos de propiedad, la entrega desempeña el papel de indicar. la adquisición efectiva de derechos.

Los dos métodos publicitarios de posesión y publicidad no pueden cubrir la existencia y los cambios de todos los derechos de propiedad de los animales, dejando un vacío en la publicidad y dando como resultado una publicidad desigual. Al mismo tiempo, la propiedad de bienes muebles, los derechos reales limitados sobre bienes muebles, ciertos derechos de propiedad y ciertos derechos de los acreedores utilizan la posesión para hacer pública su existencia y sus cambios. La posesión y estos derechos no pueden formar una correspondencia uno a uno, lo que puede llevar fácilmente a confusión entre diferentes tipos de derechos de propiedad mueble, así como a confusión entre derechos de propiedad mueble y otros derechos, lo que dificulta la publicidad precisa de los derechos. Desde este punto de vista, la posesión y la publicidad, como métodos de publicidad de los derechos de propiedad de los animales, tienen limitaciones considerables, que se explicarán en detalle a continuación.

En primer lugar, no existe forma de hacer pública la constitución y existencia de determinadas hipotecas muebles. El derecho de hipoteca sobre bienes muebles es el derecho legal del acreedor hipotecario a cambiar el valor de los bienes muebles hipotecados y recibir prioridad en el pago cuando el deudor no cumple con sus deudas. Según lo dispuesto en la Ley de Garantías, la constitución de determinados derechos hipotecarios muebles no requiere inscripción, es decir, adopta la doctrina legislativa del criterio testamentario como requisito de validez siempre que las partes alcancen un acuerdo. expresión unánime de intención y celebrar un contrato de hipoteca mobiliaria, se puede crear un derecho de hipoteca mobiliaria, no se requieren métodos de publicidad adicionales como la entrega. Durante la duración de esta especie de hipoteca mobiliaria, el bien hipotecado continúa en posesión del deudor hipotecario, etc. El acreedor hipotecario no lo posee, y no puede utilizar la posesión para hacer pública la existencia de su derecho hipotecario. Evidentemente, este tipo de hipoteca sobre bienes muebles carece del "manto de derechos" y no tiene forma de publicidad.

En segundo lugar, en la entrega conceptual, no hay forma de publicitar los cambios en los derechos de propiedad de los animales. La entrega conceptual es relativa a la entrega real e incluye tres formas: entrega simple, modificación de posesión y entrega de instrucciones. En estos tres métodos sólo existe transferencia de objeto, pero no transferencia de posesión directa, es decir, no hay entrega efectiva. Como entrega ficticia, la entrega conceptual está ligada a la intención de las partes, no tiene forma pública de expresión externa y no es suficientemente conocida por el público. Es obviamente inconsistente con la esencia de la publicidad. Según las disposiciones legales y doctrinas comunes de diversos países, la entrega como método de publicidad de los derechos reales de bienes muebles es la transferencia de la posesión directa de los bienes muebles, y la entrega conceptual no puede ser un método de publicidad de los derechos reales de bienes muebles.

En tercer lugar, la posesión a menudo no revela el tipo específico de derechos de propiedad sobre un animal. La propiedad de los bienes muebles se publicita ciertamente mediante la posesión. La prenda mobiliaria, el gravamen mobiliario y el usufructo mobiliario también se publicitan mediante posesión. Si estos otros propietarios tienen motivos ocultos, poseen los bienes muebles con su propia intención y los venden a un tercero de buena fe, entonces el dueño de los bienes muebles definitivamente perderá la propiedad de la propiedad, porque el tercero de buena fe puede juzgar. del método de divulgación pública y puede confiar en él. El propietario es el propietario y sus intereses deben estar protegidos por la confianza pública.

Desde este punto de vista, lo que se publicita mediante la posesión es un determinado derecho de propiedad del grupo de los derechos de propiedad de los animales, más que un derecho de propiedad específico que no tiene elección desde el principio. Este tipo de anuncio público es bastante contingente y vago y, hasta cierto punto, ya no cuenta como anuncio público.

En cuarto lugar, ciertos derechos no patrimoniales también pueden materializarse mediante posesión y entrega. En algunas relaciones contractuales, como los contratos de arrendamiento, almacenamiento, transporte y procesamiento, el arrendador, almacenista, transportista y principal deben entregar los bienes muebles, y el arrendatario, porteador, custodio y contratista deben tomar posesión de los bienes muebles. Estas manifestaciones externas son consistentes con la forma en que se publicitan los derechos de propiedad de los animales. En estas situaciones, si el poseedor de bienes muebles afirma ser el propietario de los bienes y los vende a un tercero de buena fe, los intereses obtenidos por el tercero estarán protegidos por la credibilidad pública debido a la confianza en la publicidad. Desde este punto de vista, la posesión y la entrega, como hecho objetivo, son universales y no son manifestaciones externas únicas de la existencia y cambios de los derechos de propiedad sobre los animales. Utilizar un hecho tan común para publicitar los derechos de propiedad especiales de los animales es como decir que todo lo que brilla es una lámpara. ¡Confunde las diferencias entre las cosas y no hay publicidad alguna!

2. Publicidad de los derechos de propiedad inmobiliaria

El registro de bienes inmuebles es el proceso o hecho de registrar los hechos jurídicos de los cambios en los derechos de propiedad inmueble en el libro de registro de bienes inmuebles especialmente establecido. por el Estado. Su objetivo es aclarar la propiedad de diversos bienes inmuebles con el fin de proteger los derechos e intereses legítimos de los propietarios de bienes inmuebles.

La publicidad actual de los derechos de propiedad inmobiliaria en mi país adopta un método de registro sustantivo, es decir, el registro juega un papel para determinar si el establecimiento, transferencia, modificación y eliminación de los derechos de propiedad inmobiliaria puede ser efectivo, y Varios cambios en los derechos de propiedad inmobiliaria. Todos deben estar registrados, de lo contrario no tendrá efecto. En el supuesto estado, según el método y sistema establecido de derechos de propiedad inmueble, se pueden obtener los siguientes efectos jurídicos:

① El efecto de determinar si el cambio de derechos de propiedad inmueble se debe a actos jurídicos. puede surtir efecto; ② La certeza de la presunción de derechos Eficacia, es decir, el efecto de tratar los derechos de propiedad inmuebles registrados como derechos de propiedad inmobiliarios correctos y protegerlos de conformidad con la ley; ③ El efecto de protección de buena fe; es decir, el efecto de tutela de buena fe, es decir, el efecto de proteger los derechos de buena fe, es decir, al tercero que cree que los derechos inscritos en el libro de registro de bienes inmuebles son derechos correctos y obtiene los derechos. la ley reconoce la validez de sus derechos y los protege, y prohíbe al titular original recuperarlos ④ El efecto de advertencia de riesgo, es decir, todos los cambios en los derechos de propiedad deben incluirse en el registro y el efecto exclusivo de varias propiedades; Los derechos deben incluirse en el libro de registro de bienes raíces. El registro deberá declararse claramente para lograr el efecto de advertir a la contraparte de los derechos de propiedad de los riesgos de las transacciones inmobiliarias. De hecho, debido a la falta de una base legal unificada, una autoridad de registro unificada, un efecto de registro unificado, un procedimiento de registro unificado y un certificado de propiedad unificado, la efectividad del actual sistema de método de publicidad de derechos de propiedad inmobiliaria de nuestro país no ha sido tan eficaz como debería ser. Dado que las cuestiones de la base legal y la validez del registro se discutieron en el artículo anterior, y el procedimiento de registro puede incluirse en la base legal, la unificación de los certificados de propiedad también es el significado adecuado después de la unificación de la base legal. centrarse en demostrar los problemas relacionados con el registro unificado. Falta de impacto en la eficacia de las instituciones existentes.

En nuestro país, las agencias administrativas que tienen la autoridad para implementar el método y sistema de divulgación de derechos de propiedad inmobiliaria de acuerdo con las disposiciones legales incluyen agencias de administración de tierras, agencias de administración de bienes raíces, agencias de administración de minerales, agencias de administración de agua. , agencias de administración pesquera, agencias de administración forestal, etc. Agencias de gestión, etc., ejercen respectivamente derechos de gestión sobre la publicidad de los derechos inmobiliarios basados ​​en la tierra, la vivienda, los recursos minerales, los recursos hídricos, los recursos pesqueros y los recursos forestales. Las agencias no son uniformes y el registro realizado no es completo y oportuno. La publicidad de la publicidad eventualmente dañará el desarrollo social y económico y los derechos e intereses legítimos de los titulares de derechos, especialmente cuando el alcance de los poderes de dos o más autoridades se superpone o se superpone, generalmente impulsados ​​por intereses materiales, competirán activamente. El fenómeno de la apropiación del poder conduce a un consumo grande e innecesario de recursos humanos, materiales y financieros por parte de los sujetos civiles, y puede causar caos en el orden social e incluso proporcionar un caldo de cultivo para la corrupción administrativa. Por no hablar de aprovechar plenamente el papel positivo del método y sistema de divulgación de derechos de propiedad inmobiliaria, y mucho menos de coordinar las relaciones de intereses legítimos entre la sociedad, el Estado, los colectivos, terceros y los titulares de derechos.

La publicidad y registro de los derechos de propiedad inmobiliaria en nuestro país debe atribuirse a un órgano administrativo unificado. Dado que el poder político del país nunca ha podido causar sensación en el escenario social, el poder legislativo de nuestro país se ve muy afectado por diversos factores políticos a la hora de asignar los intereses de los sujetos relevantes, por lo que cuando la ley es desesperada, no tiene más remedio que hacerlo. Elija la antigua ley china. El enfoque de la "media dorada" es mantener el status quo de "intereses iguales". El autor cree que es imperativo unificar las agencias de publicidad y registro de derechos reales, pero es difícil que los tribunales asuman esta responsabilidad. La Ley Procesal de nuestro país estipula que los tribunales ejercerán de forma independiente el poder judicial sobre los casos bajo su jurisdicción, independientemente del nivel del juicio o la región, y ningún otro individuo o grupo puede interferir. La independencia de los tribunales y su neutralidad y pasividad judicial, sumadas a los intereses de las responsabilidades de registro, pueden conducir fácilmente a apropiaciones de poder entre los tribunales. La relación entre el liderazgo superior y subordinado de una agencia administrativa unificada específica simplemente evita este defecto. Decimos que el registro de derechos de propiedad inmobiliaria debe atribuirse a una agencia unificada desde una perspectiva horizontal, y que debe atribuirse a agencias administrativas desde una perspectiva vertical. Los dos ilustran desde diferentes ángulos que debemos asignar el derecho a la propiedad inmobiliaria. registro de derechos basado en objetivos de bienestar público en lugar de otros.

(2) Eficacia de la divulgación de derechos de propiedad

En la actualidad, todos los países del mundo han colocado el sistema de divulgación de derechos de propiedad. una posición importante en la legislación, pero aún existen algunas dudas sobre la efectividad de la divulgación de los derechos de propiedad.

En resumen, hay tres tipos:

Primero, la doctrina del requisito de divulgación, es decir, la ley no sólo da credibilidad al método de divulgación de los derechos de propiedad, sino que también la publicidad es un requisito para la efectividad de cambios en los derechos de propiedad. En otras palabras, si sólo hay un acuerdo entre las partes sobre el cambio de derechos de propiedad pero no hay un anuncio público del cambio de derechos de propiedad, entonces la expresión de la intención de cambiar los derechos de propiedad no sólo no tiene credibilidad, sino que tampoco produce el efecto del cambio de derechos de propiedad, es decir, el cambio de derechos de propiedad es inválido. Este método está representado principalmente por Alemania; en segundo lugar, la doctrina contradictoria de la publicidad, es decir, la ley sólo da credibilidad al método de publicidad de los derechos de propiedad. La publicación no es un requisito efectivo para los cambios en los derechos de propiedad, sino que sólo tiene un efecto frente a terceros. Es decir, una vez que las partes lleguen a un consenso sobre el cambio de derechos de propiedad, se producirá el efecto legal del cambio de derechos de propiedad. Sin embargo, antes de que se haga publicidad, no generará credibilidad social, no podrá luchar contra terceros de buena fe y sólo tendrá efectos legales entre las partes. Francia y Japón son representantes de esta doctrina. En tercer lugar, el eclecticismo significa la doctrina del requisito de publicidad; y la doctrina del requisito de publicidad y un ejemplo legislativo que expresa confrontacionalismo pero cada uno tiene su propio énfasis. [5] En lo que respecta a nuestro país, a juzgar por lo dispuesto en los Principios Generales del Derecho Civil, Ley de Ordenación de la Vivienda Urbana, Ley de Garantía y Derecho Marítimo, nuestro país adopta un enfoque ecléctico, es decir, basado en el principio de requisitos de divulgación y La excepción es la doctrina de confrontación pública. En el sistema actual de mi país, la doctrina del requisito de registro se ha adoptado plenamente en términos de cambios en los derechos de propiedad inmobiliaria. Sin embargo, el establecimiento de derechos hipotecarios también requiere el registro como requisito efectivo. , el registro de los derechos hipotecarios de naves en la Ley Marítima sólo requiere confrontación con el tercero. La eficacia de las tres personas, el registro de los derechos hipotecarios previstos en el artículo 43 de la "Ley de Seguridad" es también la doctrina contradictoria del registro.

2. El valor del principio de divulgación de los derechos de propiedad

(1) El valor de hacer el mejor uso de las cosas

Una de las formas de realizarlo el mejor uso de las cosas es usarlas en el mismo Establezca tantos tipos de derechos de propiedad sobre la propiedad como sea posible, de modo que puedan coexistir múltiples derechos de propiedad en la misma propiedad sin violar el principio de una propiedad, un derecho. Dado que múltiples derechos de propiedad coexisten sobre la misma cosa, inevitablemente se producirán conflictos de efectividad cuando los derechos de propiedad se realicen, lo que dificultará la realización de la efectividad de algunos derechos de propiedad. Por lo tanto, se deben resolver los dos problemas siguientes: Primero, los derechos de propiedad existentes sobre una determinada cosa deben divulgarse de cierta manera, de modo que quienes quieran establecer derechos de propiedad sobre la cosa puedan comprender claramente los derechos de propiedad existentes sobre la cosa. En segundo lugar, la persona que posteriormente establece el derecho de propiedad puede evaluar el riesgo de realizar el derecho de propiedad que se creará basándose en su voluntad para evaluar de forma independiente el riesgo de realizar el derecho de propiedad para decidir si establece otro derecho de propiedad sobre la cosa. Al hacerlo, se necesita un estándar de juicio, y este estándar debe ser legal. Específicamente, es el efecto de prioridad entre derechos de propiedad, y una de las bases para determinar el efecto de prioridad entre derechos de propiedad es el principio de publicidad de los derechos de propiedad. . La Ley de Propiedad estipula claramente el efecto de prioridad mutua de algunos derechos de propiedad. Dado que la limitación de la legislación sobre derechos de propiedad determina que es imposible agotarlos, es necesario buscar resolver el problema a través del principio de publicidad de los derechos de propiedad como uno de ellos. los motivos del efecto prioritario. [3]

(2) Valor ético subjetivo

La seguridad dinámica de los cambios en los derechos de propiedad tiene la función especial de promover y proteger la libertad de contratación y la libertad de propiedad. Sin esta protección de seguridad dinámica, la gente caerá en un estado de falta de libertad. Debido a que la libertad de contratación tiene costos, especialmente costos de información, la falta de protección de la seguridad dinámica significa que el costo de las transacciones aumentará drásticamente y el resultado será una falta sustancial de libertad en las transacciones y los contratos. La libertad de propiedad es en realidad la libertad después de que se han adquirido los derechos, y el proceso de adquisición del derecho como premisa determina directamente la posibilidad de disfrutar de esta libertad si no existe una protección de seguridad dinámica y las partes renuncian a la transacción porque la libertad. Si se bloquea el contrato, las partes El sueño de poseer algo sería en vano y la libertad de propiedad se convertiría en una especie de eslogan vacío. El principio de divulgación de los derechos de propiedad protege la confianza del tercero en la transacción, permitiendo así a la persona que realiza la transacción tomar decisiones y realizar transacciones más allá de las limitaciones de los costos de información, de modo que la ética subjetiva de la autonomía del derecho privado pueda practicarse y promoverse plenamente. .

(3) El valor de la prueba

Una función importante del principio de publicidad de los derechos de propiedad es su presunción de corrección de los derechos, que es la suposición de que los derechos de propiedad incluidos en la publicidad son derechos correctos. Por ejemplo, el titular de derechos inmobiliarios registrado será el titular de derechos correcto y el propietario de bienes muebles será el titular de derechos correcto. La presunción de exactitud de los derechos en el principio de publicidad de los derechos de propiedad es una presunción jurídica, es decir, "el resultado de que la ley infiera hechos desconocidos a partir de hechos conocidos [4] La esencia de la presunción jurídica sigue siendo una presunción jurídica". , aunque esta " La propia naturaleza de la "presunción" muestra que es probable y no absolutamente confiable hasta cierto punto, pero tiene la función de eximir a la parte que alega el hecho presunto de la carga de la prueba y trasladar la carga de probar que el hecho presunto no existe para la otra parte. La función de las partes puede lograr los objetivos de economía del litigio, distribución justa de la carga de la prueba, alivio de las dificultades para probar ciertos hechos y aplicación del propósito de las normas de derecho sustantivo. Al mismo tiempo, esta suposición no es en modo alguno arbitraria, sino que, basada en la experiencia de la vida diaria, es lógico concluir que es la función positiva y la base de la experiencia de vida de la presunción jurídica la que determina que pueda ser reconocida y acogida por la ley. y reconocido y aceptado por el pueblo. El principio de publicidad de los derechos de propiedad infiere la exactitud de los derechos a partir de la posesión (bienes muebles) y del registro (bienes inmuebles), y asigna la carga de la prueba en las normas sustantivas del derecho de propiedad. El principio de publicidad de los derechos de propiedad asigna la carga de la prueba mediante la presunción de la exactitud de los derechos y desempeña un papel protector en la protección de los derechos sustantivos en disputas o litigios entre las partes.

3. Discusión sobre las disposiciones de la Ley de Propiedad relativas a la divulgación de los derechos de propiedad

El artículo 9, párrafo 1, de la "Ley de Propiedad de la República Popular China" estipula: "La constitución de derechos reales, las modificaciones, transmisiones y eliminaciones surtirán efectos si se inscriben conforme a la ley; sin inscripción, no surtirán efectos, salvo disposición en contrario de la ley." El artículo 14 estipula: "La constitución, modificación , la enajenación y eliminación de derechos sobre bienes inmuebles se hará de conformidad con la ley. Si se estipula que debe registrarse, se hará efectiva cuando se inscriba en el registro de bienes inmuebles. "El artículo 23 establece: "El establecimiento y enajenación. de derechos de propiedad sobre bienes inmuebles surtirá efectos en el momento de su entrega, salvo disposición legal en contrario." El artículo 24 estipula: "No se podrá constituir, modificar, transferir y eliminar derechos de propiedad tales como naves, aeronaves y vehículos de motor sin registro. frente a terceros de buena fe.”

Se puede observar que la Ley de Propiedad ha establecido que el método de publicidad de los derechos de propiedad sobre los animales es la Entrega, el método de publicidad de los derechos de propiedad inmuebles es el registro. Desde la perspectiva del artículo 9 de la Ley de Propiedad, los bienes raíces adoptan la doctrina del requisito de registro como principio general. Dado que los cambios en los bienes inmuebles afectan en gran medida los intereses de las partes y causan la mayor cantidad de problemas, aquí nos centramos en analizar el método de registro de. publicidad inmobiliaria.

El artículo 22 de la Ley de Propiedad estipula que "Los derechos de registro de bienes inmuebles se cobrarán por unidad y no se cobrarán en proporción a la superficie, volumen o precio del inmueble. Los estándares de cobro serán estipulados por los departamentos pertinentes del Consejo de Estado junto con el departamento de precios". De la situación actual en mi país. A juzgar por las tarifas de registro de bienes raíces, cuando las partes manejan el registro de transferencia de propiedad de la vivienda, el registro de derechos de uso de la tierra y registro de hipoteca, dado que el tema es de alto valor, las tarifas correspondientes pagadas también son altas. Para evitar que las agencias de registro cobren tasas arbitrarias, las autoridades competentes han emitido un documento que exige que las tasas de registro se cobren pieza por pieza y no en función del valor del objeto [5] Artículo 22 de la Ley; El Derecho de Propiedad confirma una vez más este principio. El autor cree que siempre que se comprenda la proporción adecuada, cobrar en función del valor también puede tener sentido: en primer lugar, los recursos invertidos por la autoridad de registro en la revisión y verificación de los documentos de la transacción varían según la complejidad de la transacción. principalmente para satisfacer los derechos e intereses de las partes. Cuando existe la necesidad de confrontación y efecto exclusivo, en algunos casos donde los costos de registro son menores y otros cuestan más, estos últimos naturalmente no pueden pedir a los primeros, ni siquiera al Estado, que compartan el costo. en segundo lugar, según el artículo 21, párrafo 2, de la Ley de Propiedad De acuerdo con lo dispuesto en el Reglamento, la autoridad registradora debe soportar el daño causado a otros por su culpa. Los demás aquí incluyen tanto a las partes involucradas como al tercero que. se basó en el registro. Aunque el artículo 19 de la Ley de Propiedad estipula un sistema de registro de corrección y registro de objeciones para movilizar a las partes interesadas para garantizar la exactitud del registro, aún no puede garantizar que el registro sea completamente exacto. Cuanto mayor sea el valor de la propiedad registrada por la autoridad de registro, mayor será su responsabilidad potencial. Entonces, ¿cómo puede asumir la responsabilidad? Los costos de transacción causados ​​por las tarifas de registro pueden afectar la voluntad de las partes de optar por registrarse. Si las necesidades de las partes aún pueden satisfacerse sin registro, obligarlas a registrarse es ciertamente inconsistente con el principio de eficiencia. El tipo de propiedad que no necesita registrarse debe determinarse en función de la práctica de transacciones. En teoría, el registro no es necesariamente necesario para propiedades con un alcance de circulación pequeño. Los ejemplos en este sentido incluyen automóviles, barcos y aviones que se han utilizado en la práctica legal original, y el artículo 24 de la Ley de Propiedad los ha reafirmado en las zonas rurales; comunidades donde la movilidad de las personas y las propiedades es baja, todo el mundo sabe exactamente qué casa y qué terreno es propiedad de quién o quién está contratado por él, y ni siquiera se exige el registro, y el registro obligatorio aumentará la carga para los agricultores. Sin embargo, una vez que se transfieren los derechos de gestión de las propiedades rurales y de los contratos de tierras, los requisitos de registro pueden volverse prominentes. Ésta es la regla de "no confrontación sin anuncio". Comparado con el poder decisivo del anuncio, el efecto de esta regla es de confrontación. En teoría, el modelo contradictorio de publicidad puede fomentar "una cosa por varias ventas" y reducir la seguridad de las transacciones de derechos de propiedad, porque cualquier cesionario no puede excluir a un cedente que no sea lo suficientemente honesto de transferir la propiedad antes de completar los procedimientos de publicidad. y completar los trámites publicitarios para transferir los derechos de propiedad, dejándote sin nada. Sin embargo, este modelo todavía ofrece a las partes la posibilidad de divulgación. En el espacio autónomo así retenido, las partes pueden elegir si desean registrarse basándose en su propia evaluación de la seguridad y los costos de transacción. Ésta es una opción de política jurídica eficaz. Además, con el desarrollo de la tecnología publicitaria, será cada vez más conveniente publicar e investigar sobre los derechos de propiedad a través del sistema de publicidad, lo que naturalmente atraerá a más partes a elegir la publicidad. Vale la pena señalar que el artículo 24 de la Ley de Propiedad sólo estipula claramente las reglas de confrontación pública para barcos, aviones y vehículos de motor, y el alcance es muy limitado. Al mismo tiempo, según la práctica administrativa y judicial de mi país, la palabra "etc." en este artículo puede pretender mirar hacia el futuro, pero en realidad es difícil dar cabida a la ampliación del espacio de la imaginación para la interpretación.

Veamos el artículo 158 de la Ley de Propiedad. El artículo 158 estipula: “La servidumbre se constituye cuando el contrato de servidumbre entra en vigor. Si las partes solicitan el registro, podrán solicitar el registro de la servidumbre a la oficina de registro; El registro no debe contrariar a un tercero de buena fe”. Se puede observar que el derecho de propiedad adopta una doctrina contradictoria del registro. La razón principal de esta disposición es que una servidumbre es un derecho de usufructo establecido fuera de la relación de convivencia para utilizar bienes inmuebles ajenos y mejorar los propios derechos inmobiliarios.

Las servidumbres se producen principalmente entre dos obligantes y generalmente no involucran a un tercero. Cuando un tercero infringe los derechos sobre la tierra, se trata principalmente de una infracción de los derechos de uso de la tierra y no implica una infracción de la servidumbre, incluso si no se registra. En particular, la servidumbre en sí no puede transferirse sola y debe transferirse junto con el derecho de gestión del contrato de suelo o el derecho de uso del suelo de construcción. Está adscrito a la propiedad o derechos de uso del terreno sirviente. la tierra de servidumbre. El autor cree que si bien este enfoque tiene sentido, la doctrina del requisito de registro es más consistente con los principios legales. Cuando las partes llegan a un acuerdo sobre el uso de los bienes inmuebles de la otra parte sin registrarlos, en realidad se crea una relación acreedor-deuda basada en la inacción o la obligación de tolerancia de la Parte B. Es esencialmente una relación de deuda, que sólo es efectiva entre las partes; su contenido es también el pago y no el control de cosas ajenas; Obviamente esto es diferente de una servidumbre como usufructo. Si se adopta un enfrentamiento registrado, la relación entre la deuda de inacción y la servidumbre será evidentemente confusa. Por tanto, parece más razonable adoptar la doctrina de los requisitos de registro.

Referencias:

[1] Liang Huixing. Ley de propiedad de Chen [M] Beijing: Law Press, 2009, 89.

[2] Li Fundación de la República Popular China: "Derecho civil" (Conferencia especial), página 367

[3] Hong Xuejun: "Usar toda la propiedad para la publicidad de los derechos de propiedad", publicado en "People's Court Journal " 30/05/2005.

[4] Li Hao: "Investigación sobre la carga civil de la prueba", Law Press, edición de 2003, página 199.

[5] Chang Penghao, Li Fucheng: "El poder decisivo de la publicidad sobre los derechos de propiedad", publicado en "People's Court Journal" 30/05/2005].