En el Informe sobre la labor del gobierno de 2019, los ajustes inmobiliarios revelaron ocho señales principales.
En la segunda sesión de la XIII Asamblea Popular Nacional celebrada en la mañana del 5 de marzo, el informe de trabajo del gobierno adoptó palabras clave como impuesto sobre bienes inmuebles, nueva urbanización, reconstrucción de barrios marginales y problemas de vivienda masiva. Describa las tendencias de desarrollo del mercado inmobiliario en 2019 y en el futuro.
Ding Song, subdirector del Comité de Expertos en Economía Urbana de China, cree que el informe de trabajo del gobierno de este año presta más atención a las cuestiones de sustento de la gente y menciona la necesidad de resolver mejor el problema de la vivienda de las masas, implementar el principales responsabilidades de la ciudad, reformar y mejorar el sistema del mercado inmobiliario y el sistema de garantía, promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario, continuar promoviendo la construcción de viviendas asequibles y la renovación de los barrios marginales urbanos, y garantizar las necesidades básicas de vida de grupos desfavorecidos. Desde una perspectiva política, las políticas inmobiliarias no serán tan estrictas y se implementarán ciudad por ciudad.
Promover profundamente la nueva urbanización
En el informe de trabajo del gobierno de este año se mencionó que “promover profundamente la nueva urbanización”.
Al respecto, Nie Meisheng, presidente fundador de la Allied Real Estate Chamber of Commerce, cree que la urbanización inicial fue básicamente para construir nuevas casas, o que los promotores jugaron un papel muy importante en la promoción de la urbanización de China. role. Se han llevado a cabo muchas intervenciones desde la perspectiva de nuevas ciudades y nuevos edificios, como Wangjing New City, Huilongguan, Tiantongyuan, etc. , el modelo operativo es mejorar primero la infraestructura de la casa y luego la gente puede mudarse. Este es un proceso en el que las cosas vienen primero y las personas después. Esta situación también existe en algunas ciudades satélite y países extranjeros. De hecho, es un proceso de continuo cercamiento y continua expansión del territorio.
El desarrollo mencionado en el informe es el crecimiento de connotación urbana, por eso se le llama nueva urbanización. La nueva urbanización no es la expansión del territorio, sino la renovación de las ciudades, incluida la mejora y transformación de antiguas comunidades en ciudades antiguas. De hecho, da un nuevo contenido a la urbanización y la considera más desde una perspectiva humana.
Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate, dijo que a finales de 2018, la tasa de urbanización de la población permanente de China era del 59,58% y la tasa de urbanización de la población registrada era del 43,37%, que fueron 1,06 y 1,02 puntos porcentuales más que el año anterior respectivamente. Está muy cerca del objetivo del "Nuevo Plan Nacional de Urbanización (2014-2020)" de que la tasa de urbanización de la población permanente alcance alrededor del 60% y la tasa de urbanización de la población registrada alcance alrededor del 45% para 2020. En los próximos dos años, la urbanización de China seguirá acelerándose.
Utilizar las ciudades centrales para liderar el desarrollo de aglomeraciones urbanas
El informe de trabajo del gobierno establece claramente que "se adhieren a utilizar las ciudades centrales para liderar el desarrollo de aglomeraciones urbanas".
Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House, cree que esto tiene dos significados: primero, el desarrollo de ciudades centrales y aglomeraciones urbanas es similar al concepto de "núcleo y círculo ", prediciendo el desarrollo de las ciudades centrales Hay más oportunidades, especialmente algunas ciudades centrales en las regiones central y occidental tendrán un mejor posicionamiento de desarrollo, lo que también logrará mejores efectos de radiación; en segundo lugar, se espera que algunas pequeñas y medianas Las ciudades de las siguientes aglomeraciones urbanas tendrán mejores oportunidades de desarrollo, esta es una dirección importante para el desarrollo del mercado inmobiliario, especialmente en ciudades como Wuhan, Zhengzhou, Xi y Shenyang. Las oportunidades de desarrollo en las ciudades pequeñas y medianas circundantes aumentarán. de modo significativo.
Según el análisis de Zhang Dawei, la tendencia del desarrollo económico y del desarrollo urbano debe ser el desarrollo de las áreas metropolitanas. Desde una perspectiva inmobiliaria, en los últimos tres años, estas regiones inicialmente establecieron un mecanismo de coordinación para la regulación inmobiliaria. El ejemplo más típico, Beijing y sus alrededores, básicamente han logrado la coordinación de la regulación inmobiliaria. En el futuro, las áreas centrales para el desarrollo del mercado inmobiliario serán inevitablemente estas ciudades calientes. Además, los círculos urbanos centrales y las aglomeraciones urbanas que rodean estas ciudades también son áreas centrales para el desarrollo económico y la afluencia de población.
Zhang Hongwei, director del Centro de Investigación de Consultoría Tongce, señaló que desde una perspectiva inmobiliaria, algunos recursos de apoyo, población, educación e industrias también se reunirán en las ciudades centrales, y las empresas de desarrollo seguirán centrándose en los proyectos nacionales. ciudades y regiones centrales para crear más logros para las empresas, por otro lado, una vez que se establecen las ciudades centrales y se confirma su estado, como Shanghai y Nanjing, luego las ciudades circundantes, como Kunshan y Jiashan; alrededor de Shanghai, Ma'anshan y Chuzhou alrededor de Nanjing también estarán vinculados con su infraestructura y recursos industriales.
Seguir haciendo hincapié en la política de liquidación.
El informe de trabajo del gobierno establece claramente: "Hacer un buen trabajo para asentar a la población de transferencia agrícola y promover la cobertura de servicios públicos básicos urbanos para la población permanente".
Yan Yuejin cree que la política de introducción y asentamiento de talentos es la clave del desarrollo reciente. El contenido más controvertido del reglamento de política de dos años. Esta política menciona la necesidad de implementar una política de asentamiento para los residentes de transferencias agrícolas, esto en realidad es para lograr mejor los objetivos de desarrollo de la urbanización en 2020. De hecho, varios lugares están realizando este trabajo recientemente, lo que ayudará a reducir el umbral de introducción de población y acelerar el proceso de urbanización. Se espera que políticas de asentamiento similares formen una nueva ola de dividendos, y se espera que la demanda de consumo de vivienda impulsada por la política de asentamiento continúe aumentando en 2019. En los próximos dos años, la urbanización de China seguirá acelerándose.
Zhang Dawei dijo que la reforma del sistema de registro de hogares se ha implementado plenamente. Las 31 provincias (regiones y municipios autónomos) de todo el país y el Cuerpo de Producción y Construcción de Xinjiang han emitido planes u opiniones sobre la reforma del sistema de registro de hogares. La mayoría de las ciudades han relajado las restricciones al registro de hogares, y muchas ciudades pequeñas y medianas han alcanzado básicamente un umbral cero para el registro de hogares, y los canales institucionales para la urbanización de la población de transferencia agrícola se han abierto por completo. "
Resolver mejor el problema de vivienda de las masas.
El informe de trabajo del gobierno señaló que "para resolver mejor el problema de vivienda de las masas, implementar las principales responsabilidades de la ciudad, reformar y mejorar el sistema del mercado inmobiliario y el sistema de garantía para promover el desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario. ”
Yan Yuejin cree que esto es consistente con el espíritu de las dos sesiones de 2018, y las dos sesiones de este año continúan enfatizando la solución del problema de vivienda de las masas. Desde una perspectiva política, es consistente con. El espíritu de la anterior Conferencia Central de Trabajo Económico tiene tres puntos principales, a saber, la implementación. Entre declaraciones similares, lo más importante es centrarse en la implementación del concepto de responsabilidad principal de la ciudad, mejorar el sistema de vivienda y promover el proyecto de reforma de vivienda. , pero se espera que haya políticas de subdivisión de seguimiento, especialmente innovaciones en la planificación de la vivienda, ajustes de la política de vivienda y mejoras en la política de financiación de la vivienda.
Ouyang Jie, presidente senior de Seazen Holdings, señaló que. aunque el informe propone “implementación. La principal responsabilidad de la ciudad es reformar y mejorar el sistema de vivienda y el sistema de seguridad”. Sin embargo, además de una ciudad, una política y la implementación de responsabilidades, no se espera que haya más. Nuevas y poderosas medidas de reforma, ni habrá políticas de estímulo o de supresión más poderosas. El desarrollo estable y saludable del mercado inmobiliario es la tendencia futura del mercado.
Promover la construcción de viviendas asequibles y la reforma de los barrios marginales.
El informe de labor del Gobierno establece claramente que “seguirá promoviendo la construcción de viviendas asequibles y la renovación de barrios urbanos chabolistas para garantizar las necesidades habitacionales básicas de los colectivos necesitados. ”
Zhang Dawei cree que, a juzgar por la situación del inventario nacional, el mercado inmobiliario básicamente se ha despedido de la era del retraso en el inventario. En la actualidad, la tarea de liquidación de existencias de bienes raíces en el mercado inmobiliario ha sido inicialmente. Se ha completado y se han eliminado las viviendas comerciales en las ciudades de primer, segundo, tercer y cuarto nivel. Se ha completado por completo y el ciclo de reducción de existencias en muchas ciudades es de menos de 12 meses. El número de renovaciones de cobertizos se reducirá. Esto ya es un requisito político en 2018, y el endurecimiento gradual del reasentamiento monetario se ha convertido en una tendencia, pero el sexo no existe. cree que el tono de la regulación inmobiliaria se mantendrá básicamente sin cambios y, sobre esta base, haremos un buen trabajo en los medios de vida de las personas y resolveremos los problemas de vivienda de las familias de ingresos bajos y medios.
La acción. La valoración de mercado es muy alta.
El informe de trabajo del gobierno establece claramente que “hay una gran cantidad de áreas residenciales antiguas en ciudades y pueblos, y es necesario renovarlas y mejorarlas enérgicamente, así como instalaciones de apoyo como. Se debe actualizar el agua, la electricidad y el gas, y se debe apoyar la instalación de ascensores para mejorar la comodidad de la gente en mercados, tiendas de conveniencia, calles peatonales, estacionamientos, pasajes sin barreras y otras instalaciones de servicios de vida. ”
Yan Yuejin cree que esto es diferente de la práctica anterior de reforma de la vivienda. De hecho, en este informe de trabajo del gobierno, se proponen muchas industrias nuevas, incluidas instalaciones de apoyo de agua, circuitos y gas, y ascensores para mejoras en el hogar. , mercados de conveniencia, tiendas de conveniencia, calles peatonales, estacionamientos y pasajes sin barreras, muchos desarrolladores involucrados en operaciones urbanas pueden prestarles atención activamente.
Nie Meisheng dijo que la renovación y mejora de las comunidades antiguas es importante. más sobre aumentar la vitalidad de la industria de servicios. Aumentar el empleo y la vitalidad empresarial, y permitir que la gente común desempeñe un papel más importante en este proceso.
El informe de trabajo del gobierno menciona "promover la adquisición de tierras rurales y el desarrollo colectivo". ". La entrada de terrenos para construcción en el mercado y los resultados piloto de la reforma del sistema de terrenos para viviendas.
Yan Yuejin dijo que desde la perspectiva del desarrollo inmobiliario, la entrada de terrenos para construcción comercial colectiva en el mercado Este es el enfoque, que está relacionado con la actual orientación de reforma del desarrollo del mercado de arrendamiento. A juzgar por esta política, se enfatiza el concepto de "promoción", lo que significa que se promoverá el trabajo piloto en 18 ciudades de todo el país.
Por lo tanto, se espera que ciudades como Suzhou, Dongguan, Chongqing, Jinan y otras ciudades tengan más acciones y orientación política en la asignación de terrenos para la construcción colectiva y viviendas de alquiler.
Zhang Dawei cree que a partir de la tendencia, el valor de la tierra rural aumentará, pero sigue siendo un cambio en los derechos de uso. Es poco probable que los derechos de propiedad cambien en el corto plazo.
Avance constante de la legislación sobre impuestos sobre bienes inmuebles
El informe de trabajo del gobierno establece claramente que "avance constante de la legislación sobre impuestos sobre bienes inmuebles".
Nie Meisheng señaló que 2019 seguirá siendo el año de preparación para la implementación del impuesto sobre bienes inmuebles y que se seguirán mejorando los preparativos como la investigación y la investigación.
Mo Tianquan, miembro del Comité Nacional de la Conferencia Consultiva Política del Pueblo Chino, dijo que, como todos los demás impuestos, las personas y las empresas entienden los impuestos, pero no les gustan, y el impuesto a la propiedad no es una excepción. Tarde o temprano se introducirá un impuesto a la propiedad, y debería introducirse. Ésta es la tendencia general. Sin embargo, el momento de la introducción del impuesto a la propiedad merece nuestra cuidadosa consideración y comprensión.
Zhang Dawei cree que llevará algún tiempo promover de manera constante el impuesto a la propiedad. El proceso legislativo es largo y es poco probable que se implemente dentro de tres años. El impuesto sobre bienes inmuebles se encuentra actualmente en la etapa de preparación activa y es poco probable que se introduzca en el corto plazo.