¿Qué nuevas políticas específicas se han introducido con respecto a la regulación del sector inmobiliario en 2011?
Desde el 1 de diciembre de 2011, aquellos en siete ciudades del delta del río Perla (excepto Shenzhen) que quieran comprar una casa en Dongguan con un préstamo deberán presentar prueba del pago de la seguridad social de su cónyuge en Dongguan para más de un año.
En comparación vertical, Dongguan tiene las políticas de control más estrictas este año, con restricciones crediticias, precio único por casa y controles de precios de la vivienda uno tras otro. En comparación horizontal, la regulación de Dongguan es relativamente laxa ya que no existen restricciones de compra.
El ajuste monetario es un enfoque múltiple que consiste en restringir los préstamos, aumentar los coeficientes de reserva y aumentar las tasas de interés.
En 2011, el ajuste monetario fue el mayor "peligro oculto" para las empresas inmobiliarias. . Las "restricciones crediticias" y los aumentos de las tasas de interés han elevado considerablemente el umbral para ser propietario de una vivienda y han estrechado la cadena de capital de los promotores.
Para controlar los precios, la política monetaria pasó de "laxa" a "estable" en 2010, y el dinero se volvió cada vez más escaso. El banco central elevó el coeficiente de reservas de depósitos 12 veces seguidas en 2010 y 2011, incluidos seis aumentos intensivos sólo en 2011. Aunque el banco central redujo el coeficiente de reservas de depósitos en 0,5 puntos porcentuales el 5 de diciembre de 2011, fue difícil afectar la restricción crediticia general a lo largo del año.
Afectados por los repetidos "aumentos de requisitos", las cuotas hipotecarias de los bancos se han vuelto cada vez más estrictas, los ciclos de préstamos se han alargado y las colas para "esperar préstamos" se han convertido en un fenómeno habitual. Algunos bancos incluso han abandonado. negocio hipotecario. Esto también afecta las tasas hipotecarias. La política no exige un aumento de los préstamos hipotecarios por primera vez, a partir del tercer trimestre, los aumentos se han convertido en un fenómeno común, y algunos bancos incluso han aumentado el monto en un 20. Lo que es más grave es que los dos principales canales de financiación de las empresas inmobiliarias, los préstamos para el desarrollo y la emisión de acciones, están casi bloqueados. La cadena de capital de las empresas inmobiliarias se está volviendo cada vez más estrecha y tienen que recurrir a préstamos privados de alto costo y fideicomisos. fondos y otros canales.
Al mismo tiempo, los nuevos "Ocho Artículos Nacionales" ("Aviso de la Oficina General del Consejo de Estado sobre cuestiones relativas a la mejora adicional de la regulación del mercado inmobiliario" (Guobanfa [2011] No. 1) anunciado el 27 de enero de 2011), elevando el ratio de pago inicial para préstamos para segundas viviendas al 60% y el tipo de interés de los préstamos a 1,1 veces el tipo de interés de referencia. Además de la política anterior, en 2011 el pago inicial de los préstamos comerciales para primera vivienda fue de 30 y no se concedieron préstamos comerciales para tercera vivienda y superiores. Las familias en Dongguan que no pueden presentar un certificado fiscal de un año o un certificado de seguridad social tampoco pueden obtener préstamos comerciales.
Además, las tasas de interés aumentaron tres veces seguidas en 2011 y cinco veces seguidas desde que comenzó el ciclo de aumento de tasas de interés en 2010. Después de múltiples subidas de tipos de interés, el tipo de interés de referencia a lo largo de cinco años superó el máximo psicológico histórico de 7, alcanzando 7,05. Excluyendo el descuento anterior del 30% en la mayoría de las tasas hipotecarias existentes, las tasas de interés hipotecarias han subido al nivel más alto de los últimos 10 años.
Para las hipotecas existentes con una tasa de interés de descuento del 30%, después de la implementación de la nueva tasa de interés en 2012, el impacto combinado de tres aumentos de tasas de interés aumentará el pago mensual de 1 millón de dólares a 20 años. préstamo en aproximadamente 400 yuanes; según Si solicita una hipoteca al tipo de interés base, el interés mensual aumentará en unos 570 yuanes.
La tasa de crecimiento del precio medio de la vivienda nueva bajo precios de vivienda controlados no es superior al crecimiento del PIB
Dentro del plazo exigido por el gobierno central, Dongguan anunció su control de precios de la vivienda objetivos el 31 de marzo de 2011. El aumento anual del precio de las viviendas de nueva construcción no será superior a la tasa de crecimiento anual del PIB.
Debido a que el objetivo de crecimiento del PIB de Dongguan es 8,5, con referencia a estos datos y al precio promedio del año pasado de 7.606 yuanes/metro cuadrado, la industria ha trazado una línea de advertencia para el precio promedio de los nuevos edificios residenciales comerciales en Dongguan. —8.252 yuanes/metro cuadrado de arroz.
La noticia que había circulado ampliamente de que Dongguan impondrá restricciones a las compras no se mencionó en absoluto en los documentos gubernamentales de finales de marzo. Sin embargo, en 2011, estallaron en Dongguan dos rondas de rumores sobre restricciones de compra, lo que desencadenó el efecto del "último tren" en el mercado inmobiliario, provocando un fuerte aumento en el volumen de transacciones.
A mediados de septiembre se supo que el promotor estaba siendo entrevistado por la Dirección Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural. Según las fuentes, la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural emitió una alerta temprana sobre el aumento de los precios de la vivienda en Dongguan y la posibilidad de restricciones a la compra.
Un precio por vivienda, y el precio de venta se puede reducir hasta un 15%
La política de control ha pasado de lo macro a lo micro en 2011, exigiendo la compra y venta de viviendas comerciales esté claramente señalizado, sin engaños.
El 16 de mayo de 2011, los departamentos gubernamentales pertinentes de la ciudad de Dongguan emitieron el "Aviso sobre las opiniones de implementación para seguir mejorando la regulación del mercado inmobiliario" (Dongfu Ban [2011] No. 62) y "Sobre la aplicación del Aviso sobre la aplicación del sistema de registro de los precios de venta de la vivienda sobre nuevos productos básicos" (Dongguan [2011] Nº 50).
La nueva política introducida en estos dos documentos es "una casa, un precio" y un sistema de declaración y archivo del precio de venta de viviendas comerciales de nueva construcción. A partir del 16 de mayo de 2011, las empresas desarrolladoras deberán acudir a la Oficina Municipal de Precios para realizar los trámites de registro de precios antes de solicitar una licencia de preventa de vivienda comercial o un certificado de registro de venta vigente. Para proyectos de viviendas comerciales que hayan recibido licencias de preventa o certificados de registro de venta vigentes después del 1 de enero de 2011, las empresas desarrolladoras deben informar el precio de las viviendas comerciales restantes que aún no se hayan vendido a la Oficina Municipal de Precios antes del 1 de junio de 2011. .
Después de obtener la licencia de preventa o el certificado de registro de venta vigente, la empresa promotora deberá revelar todas las casas de venta a la vez dentro de los 10 días. La empresa de desarrollo marcará claramente el precio de venta externa de acuerdo con el precio registrado y publicará el precio de venta promedio de la vivienda comercial y el "Formulario de publicidad de registro de precio de venta de vivienda comercial de nueva construcción de la ciudad de Dongguan" en el sitio de venta, el descuento de precio. método, los cargos por el cobro y pago externo de los precios de la vivienda a los compradores de viviendas, y sus normas y bases.
Después de la implementación de la política de "una casa, un precio", los desarrolladores adoptaron el método de "registro de alto precio y ventas de bajo precio" para sortearla. Por lo tanto, la Oficina Municipal de Precios de Dongguan, la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural y la Oficina de Gestión de Vivienda emitieron conjuntamente el "Aviso complementario sobre el fortalecimiento de la gestión del registro de precios de venta de viviendas comerciales nuevas" (Precio de Dongguan [2011] Nº 89). del 5 de agosto de 2011, estipulando que "las ventas una vez registrado el precio, automáticamente se fijará un límite bajista de 15, es decir, el precio real de la transacción no puede ser mayor que el precio registrado, ni menor que el precio registrado". en más de 15. Cuando el precio real de la transacción sea mayor que el precio registrado o menor que el precio registrado en más de 15, el sistema de venta en línea para viviendas comerciales bloqueará automáticamente la transacción y el proceso de firma del contrato en línea no será posible. "
/house/2012-01/05/c_122538596.htm