¿Cómo deberían sobrevivir las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias en 2021?
¿Cómo deberían sobrevivir las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias en 2021?
¿Cómo deberían sobrevivir las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias en 2021? En 2021, la escala del real chino? El mercado inmobiliario ha vuelto a alcanzar su punto máximo, pero la “supervivencia” de repente ya no es un eslogan, sino una representación fiel de muchas empresas inmobiliarias. En comparación con las empresas inmobiliarias líderes con canales de financiación y ventajas en la adquisición de terrenos, la viabilidad de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias es más frágil en la situación actual. ¿Cómo deberían sobrevivir las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias en 2021? 1
En el primer semestre de este año, las ventas nacionales de viviendas comerciales alcanzaron un nuevo máximo de 9,29 billones de yuanes, un aumento interanual de 40%. Sin embargo, detrás de la apariencia de prosperidad se esconde la realidad de que el año 2021 será muy difícil para muchas pequeñas y medianas empresas inmobiliarias.
Según el sitio web de anuncios del Tribunal Popular, desde principios de este año, un total de 203 empresas inmobiliarias han presentado documentos de quiebra, la gran mayoría de las cuales son pequeñas empresas inmobiliarias locales. Entre las casi 50 empresas inmobiliarias que cotizan en el mercado de acciones A que han publicado previsiones de rendimiento semestrales, casi la mitad de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias han pronosticado pérdidas.
Yihan Think Tank cree que la desaceleración de las ventas, la desaceleración de los ingresos y la reducción de ganancias de este año se han convertido en fenómenos comunes entre las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias, e incluso la supervivencia de algunas empresas inmobiliarias está en duda. "La reorganización de la industria inmobiliaria es un proceso en el que las grandes empresas inmobiliarias están mejorando cada vez más, mientras que las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias están empeorando cada vez más. El impacto de estas últimas está aumentando este año, Jiang". Han, investigador principal de Pangu Think Tank, dijo a China Business News.
"Sobrevivir" ha pasado de un eslogan a una realidad
En 2018, las ventas nacionales de viviendas nuevas se acercaron a los 15 billones de yuanes, rompiendo el récord histórico récord nuevamente, pero cuando Vanke, una empresa líder en bienes raíces, gritó el lema "sobrevivir" en su reunión regular de otoño de ese año, la explicación de Yu Liang fue que Vanke era una empresa con una sensación de crisis, y este era un lema interno. .
En 2021, el mercado inmobiliario de China ha vuelto a alcanzar su punto máximo y “sobrevivir” de repente ya no es un eslogan, sino una representación fiel de muchas empresas inmobiliarias. Incluso Evergrande, que a menudo figura entre los "Tres Grandes" junto con Vanke, se ha visto envuelto recientemente en rumores de que su cadena de capital está bajo presión.
En comparación con las empresas inmobiliarias líderes con canales de financiación y ventajas en la adquisición de terrenos, la viabilidad de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias es más frágil en la situación actual.
Según China Business News, según anuncios de los tribunales populares de todos los niveles en todo el país, hasta el 20 de julio, un total de 203 empresas inmobiliarias han presentado documentos de quiebra este año, y la gran mayoría de Se dedican principalmente al desarrollo inmobiliario, sólo que las actividades principales de algunas empresas en quiebra son la intermediación inmobiliaria, la consultoría de información inmobiliaria, etc.
Actualmente, una conocida empresa de bienes raíces que probablemente se someterá a una reorganización por quiebra es Xiexin Yuanchuang, una subsidiaria de Xiexin Group, el antiguo "Top Three en Chongqing".
Xiexin alguna vez dividió su negocio en bienes raíces industriales y bienes raíces residenciales. Xiexin Yuanchuang es una empresa subsidiaria que se centra en el desarrollo residencial. A principios de julio, los acreedores de la empresa solicitaron al tribunal una reorganización por quiebra y el tribunal aún no ha anunciado los resultados de la solicitud.
En abril del año pasado, debido a dificultades de liquidez en Xiexin Yuanchuang, el Plan de Desarrollo de la Ciudad de Singapur (CDL) invirtió 4.390 millones de yuanes en acciones, convirtiéndose en el mayor accionista individual de la empresa. Pero a partir de este año, ante la crisis de deuda de Xie Xin Yuanchuang, la CDL ya no ayudará. Después de enterarse de que sus acreedores presentaron a Xiexin Yuanchuang por reorganización por quiebra, CDL dijo que había tomado medidas restrictivas sobre la exposición financiera de Xiexin Yuanchuang Investment. El oportuno stop loss de los principales accionistas hace que la situación del rescate de Xiexin Yuanchuang no sea optimista. A finales de junio de este año, el principal y los intereses de la deuda vencida de Xiexin Yuanchuang y sus filiales alcanzaron los 10.900 millones de yuanes.
Algunas empresas inmobiliarias que ya están en crisis de deuda no están yendo bien en sus operaciones comerciales. La primera mitad del año prevé pérdidas, empeorando aún más la situación.
Hasta ahora, casi 50 de las aproximadamente 120 empresas inmobiliarias que cotizan en el mercado de acciones A han hecho públicas sus previsiones de rendimiento para los informes semestrales de este año. Alrededor del 45% de ellas han previsto pérdidas. que ha alcanzado un nuevo máximo. Este año, 8 empresas han experimentado por primera vez prepérdidas semestrales y 5 empresas inmobiliarias cotizadas han reducido previamente su rentabilidad. Las 21 empresas que cotizan en bolsa que han comunicado pérdidas previas a la rentabilidad son, en general, pequeñas y medianas empresas inmobiliarias.
Tahoe, que incumplió su deuda el año pasado, es actualmente la empresa inmobiliaria con mayor previsión de pérdidas. Tahoe dijo que los cálculos preliminares del departamento financiero mostraron que el beneficio neto atribuible a los accionistas de las empresas que cotizan en bolsa en el primer semestre del año osciló entre -1.150 millones y -850 millones de yuanes.
Las ventas de Tahoe superaron los 100 mil millones de yuanes en 2017. Después de la crisis de liquidez del año pasado, su desempeño pasó de ganancias a pérdidas el año pasado, su pérdida neta de ganancias fue de aproximadamente 5 mil millones de yuanes, mientras que sus ingresos fueron de solo 3,6. mil millones de yuanes. Hasta el momento, los préstamos vencidos han alcanzado los 44.500 millones de yuanes.
Xinhualian, que también está muy endeudada y ha incumplido el pago de sus bonos, espera que su beneficio neto atribuible a los accionistas de las empresas que cotizan en bolsa sea de -750 millones a -700 millones de yuanes en el primer semestre de este año. ampliando aún más sus pérdidas interanuales. Nanguo Real Estate dijo que se espera que su beneficio neto en el primer semestre del año alcance entre -430 y -350 millones de yuanes, y que las pérdidas interanuales sigan aumentando.
Entre ellos, *ST Yinyi estima que el beneficio neto atribuible a los accionistas de las empresas que cotizan en bolsa en el primer semestre de 2021 será de -370 millones a -300 millones de yuanes. Xiong Xuqiang, que alguna vez fue el "hombre más rico de Ningbo", se ha dedicado al desarrollo inmobiliario durante más de 20 años, y Yinyi, que alguna vez fue una conocida empresa inmobiliaria de tamaño mediano en Zhejiang, ahora ha ingresado. procedimientos de quiebra y reorganización.
Recientemente, debido a múltiples incumplimientos graves por parte de los acreedores de reestructuración y enormes pérdidas en los resultados semestrales, la industria cree que Yinyi está en riesgo de quiebra, liquidación y exclusión de la lista.
¿Cuál es la salida a la importante reorganización del sector?
"Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias se encuentran ahora bajo mayor presión. Esta presión es diferente a la de Las grandes empresas inmobiliarias están involucradas en puestos más grandes y tienen relativamente miedo de los riesgos financieros y los problemas sociales. Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias se enfrentan actualmente a presiones en la adquisición de terrenos, la explotación y la financiación", afirmó. Yan Yuejin, director de investigación del Centro Think Tank del Instituto de Investigación E-House.
Después de la oferta de tierras centralizada, la situación de adquisición de tierras de las empresas estatales, las empresas centrales y las grandes empresas inmobiliarias con fuerte fortaleza financiera contrasta marcadamente con la de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias con débiles fuerza financiera. Yihan Think Tank cree que actualmente las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias se enfrentan al dilema de que "es difícil sobrevivir sin adquirir terrenos, y temen el impacto de adquirir terrenos a precios elevados". El 20 de este mes, Songdu Co., Ltd., una pequeña empresa inmobiliaria local de Zhejiang, devolvió al gobierno la parcela de tierra que ganó por 1.783 millones de yuanes en la primera ronda de suministro centralizado de tierras en Hangzhou hace dos meses. y perdió un depósito de 50 millones de yuanes. La razón principal es precisamente la preocupación por las pérdidas en el desarrollo posterior.
Las reservas de tierras se consideran el salvavidas para la expansión y el desarrollo de las empresas inmobiliarias. "Aumentar el apalancamiento para adquirir tierras, ganar cientos de miles de millones y buscar cotizar en bolsa" fue alguna vez el modelo de expansión estándar para muchos. pequeñas empresas inmobiliarias. Desde 2017, al menos más de 20 empresas inmobiliarias de todo el país se han apresurado a viajar a Shanghai para establecer nuevas sedes y adquirir terrenos en todo el país. Hay muchos ganadores entre ellos. Una empresa de bienes raíces aumentó sus ventas de más de 10 mil millones de yuanes a más de 100 mil millones de yuanes en sólo 3 años. Pero este modelo de desarrollo está obsoleto.
Yihan Think Tank cree que bajo el tono de "la vivienda es para vivir, no para especular", las políticas regulatorias continúan endureciéndose y siguen surgiendo políticas de parches en varias ciudades para bloquear la demanda de inversión. Mantener el mercado funcionando sin problemas. Al mismo tiempo, tras las tres líneas rojas y los campos de supervisión de concentración de préstamos inmobiliarios en 2020, la financiación de la industria en su conjunto seguirá siendo baja en 2021 y las empresas inmobiliarias en general se enfrentan a presiones financieras. En este contexto, las grandes y medianas empresas inmobiliarias han seguido aumentando su participación de mercado en virtud de sus capacidades integrales, como ventajas de recursos, ventajas financieras y solidez operativa. Sin embargo, con fondos limitados, las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias. Las empresas han seguido viendo reducida su cuota de mercado y los proyectos también han mostrado signos de debilidad.
Ante la tendencia irreversible, ¿dónde está la salida para las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias? Yan Yuejin cree que estudiar nuevas oportunidades de mercado en la era posterior a la epidemia es una lógica importante para la supervivencia de las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias. Yihan Think Tank cree que, por un lado, las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias deben integrar activamente recursos con socios en función de sus respectivas ventajas, y por otro lado, deben centrarse en la eficiencia operativa, fortalecer las estrategias y evitar seguir ciegamente; la tendencia de los negocios diversificados. ¿Cómo deberían sobrevivir las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias en 2021? 2
Recientemente, se han ido divulgando paulatinamente las previsiones de rendimiento semestrales de las principales empresas inmobiliarias. Los datos de Choice muestran que entre las 41 empresas inmobiliarias que han revelado previsiones de rendimiento, 18 han pronosticado pérdidas y algunas empresas incluso han sufrido pérdidas de cientos de millones de yuanes.
Desde principios de año, el sector inmobiliario de acciones A ha estado lento, con el índice inmobiliario cayendo un 16,51% durante el año. Las empresas inmobiliarias de Hong Kong también obtuvieron malos resultados en general, y empresas líderes como Sunac China y Country Garden cayeron más del 20% durante el año.
Casi la mitad de las tasas de crecimiento previas a las pérdidas se han desacelerado
Afectadas por las políticas regulatorias del gobierno, las ventas de las empresas inmobiliarias en la primera mitad del año no fueron buenas. la presión a la baja aumentó y la tasa de crecimiento de la industria inmobiliaria se desaceleró significativamente. El desempeño de algunas empresas inmobiliarias disminuyó. Empresas como Tahoe Group, Xinhualian, Nanguo Real Estate, Jiakai City, Haomei Real Estate, *ST Yinyi y otras empresas tienen ganancias netas antes de pérdidas de más de 300 millones de yuanes.
Se espera que la mayor pérdida sea Tahoe Group, que se encuentra en medio de una crisis de reestructuración de deuda. El pronóstico de desempeño muestra que en la primera mitad del año, se espera que Tahoe Group pierda entre 850 millones y 1,15 mil millones de yuanes. Cabe mencionar que el monto de las pérdidas durante este período de informe disminuyó en comparación con el mismo período del año pasado.
En los últimos años, la presión de la deuda de Tahoe Group no se puede ignorar. Se informa que para resolver de forma activa y constante los riesgos de deuda de la empresa, Tahoe Group ha establecido un grupo de trabajo especial para llevar a cabo trabajos de reestructuración de deuda. Sin embargo, el 30 de julio, Tahoe Group volvió a incumplir sus bonos. La razón principal fue que, afectado por la desaceleración del entorno inmobiliario general, la tasa de ventas directas de los proyectos existentes disminuyó y las expectativas de ventas fluctuaron.
Como empresa inmobiliaria veterana, New Hualian también tuvo un mal desempeño y sus pérdidas continuaron aumentando. En la primera mitad del año, el beneficio neto de Xinhualian fue una pérdida de entre 700 y 750 millones de yuanes. Xinhualian respondió que las ventas de algunos proyectos inmobiliarios no cumplieron con las expectativas debido a las repetidas epidemias, las condiciones del mercado y otras razones;
Sin embargo, también hay empresas inmobiliarias que han conseguido un crecimiento positivo. Los ingresos operativos totales de Greenland Holdings aumentaron un 34,74% interanual; Aoyuan Meigu convirtió una pérdida en ganancia y se espera que su ganancia neta sea de 48 a 58 millones de yuanes.
A juzgar por las empresas inmobiliarias que cotizan actualmente y que han revelado previsiones de rendimiento, las empresas inmobiliarias que han experimentado pérdidas previas y reducciones en el rendimiento son principalmente pequeñas y medianas empresas inmobiliarias. A medida que aumenta gradualmente la concentración de la industria, se ha intensificado la competencia entre las empresas inmobiliarias. En el primer semestre de este año, ha habido frecuentes controles inmobiliarios en todo el país y el entorno financiero para las empresas inmobiliarias se ha endurecido. Las pequeñas y medianas empresas inmobiliarias se han enfrentado a desafíos financieros y la presión para sobrevivir se ha intensificado. .
La restricción crediticia y la presión sobre el flujo de caja aumentan.
Para estabilizar el mercado inmobiliario, las políticas regulatorias centrales se han mejorado continuamente desde principios de este año.
Las "tres líneas rojas" inhiben la expansión de la inversión de las empresas inmobiliarias desde el lado financiero de las empresas inmobiliarias. La política de gestión centralizada de los préstamos para vivienda controla el flujo de fondos hacia el sector inmobiliario desde el lado bancario. La oferta centralizada de terrenos cambia el ritmo. de adquisición de tierras por parte de empresas inmobiliarias desde el lado de la oferta Las empresas inmobiliarias, los bancos y las tierras Las tres principales entidades del gobierno han trabajado juntas y han tomado múltiples medidas para implementar aún más los objetivos de estabilizar los precios de la tierra, estabilizar los precios de la vivienda, y estabilizar las expectativas.
En el primer semestre del año, la revisión de la supervisión de la financiación inmobiliaria ha seguido fortaleciéndose, y ciudades como Shanghai y Beijing han introducido sucesivamente políticas para investigar estrictamente la entrada ilegal de préstamos comerciales, préstamos al consumo, etc. en el mercado. Los conocedores de la industria creen que la supervisión financiera en la industria inmobiliaria continúa fortaleciéndose y el endurecimiento del entorno crediticio bancario se ha convertido en una característica importante en 2021. Se espera que bajo la presión de las "tres líneas rojas" de las nuevas regulaciones sobre préstamos para vivienda, el monto de los préstamos para compra de vivienda se controle estrictamente y el entorno crediticio pueda seguir estrechándose.
A medida que el entorno crediticio se endurece, las tasas de interés hipotecarias han comenzado a estabilizarse y aumentar. Desde febrero de 2021, las tasas de interés promedio nacionales para préstamos para primera y segunda vivienda han mostrado una tendencia significativa de dejar de caer y revertirse. En mayo de 2021, la tasa de interés nacional para vivienda de primera vivienda fue del 5,33%, un aumento de 0,02 puntos porcentuales respecto al mes anterior y un aumento de 0,01 puntos porcentuales respecto al mismo período del año pasado.
A medida que aumentan las tasas de interés hipotecarias, los consumidores se encuentran bajo una mayor presión para comprar viviendas y las ventas de bienes raíces han caído, lo que a su vez ha llevado a una desaceleración en la tasa de crecimiento de los fondos en la industria inmobiliaria. Los datos de la Oficina Nacional de Estadísticas muestran que de enero a junio, las empresas de desarrollo inmobiliario contaron con 10.289,8 mil millones de yuanes en fondos, un aumento interanual del 23,5%, y la tasa de crecimiento se redujo en 6,4 puntos porcentuales. la primera vez que el crecimiento de los préstamos internos se ha vuelto negativo este año.
Expertos relevantes del Centro de Investigación de Vivienda de Zhuge dijeron que con el fortalecimiento de la supervisión financiera de las empresas inmobiliarias nacionales, el crecimiento de los préstamos internos se volvió negativo por primera vez este año. Aunque el coeficiente de reservas obligatorias se redujo considerablemente en julio, debido a las "tres líneas rojas" y la alta concentración de préstamos para vivienda, el apoyo financiero al sector es limitado, algunas empresas inmobiliarias se enfrentan a presiones para cobrar los pagos posteriores. Las empresas todavía necesitan perseguir la cobranza de ventas para fortalecer el flujo de caja.
"No sólo se supervisan estrictamente los canales generales de financiación, desde los que están dentro del balance hasta los que están fuera del balance, sino que también se están bloqueando todas las entradas de capital informal al sector inmobiliario y toda la industria ha entrado en aguas profundas". personas internas analizadas.
Centrándose en la estabilización, las empresas inmobiliarias pueden tomar la iniciativa para reducir su carga
En el primer semestre de este año, el mercado inmobiliario siguió estando caliente a finales del año pasado. año, y algunas ciudades incluso experimentaron un calentamiento excesivo. En este sentido, desde principios de año, la regulación desde el gobierno central hasta los locales se ha mejorado continuamente. Pero durante mucho tiempo el tema principal seguirá siendo "la vivienda es para vivir, no para especular".
Zhuge Zhaofang dijo que desde el nivel local, las ciudades con mayor regulación se han expandido gradualmente a ciudades populares de tercer y cuarto nivel y ciudades del área metropolitana. Al mismo tiempo, las ciudades con gran popularidad no descartan. la posibilidad de múltiples aumentos. Al mismo tiempo, se tomarán cada vez más medidas para regular la vivienda de segunda mano, y es posible que siga aumentando el número de ciudades que han introducido un mecanismo de precios de referencia para las transacciones de vivienda de segunda mano. Además, la segunda ronda de reglas de suministro centralizado de tierras en ciudades calientes puede optimizarse y ajustarse para fortalecer el mecanismo de vinculación de bienes raíces y tierras y continuar desempeñando un papel en la estabilización de los precios de la tierra y de la vivienda.
Además, la supervisión financiera inmobiliaria sigue siendo el foco de atención. Las "Tres Líneas Rojas" combinadas con la "Gestión de la Concentración de Préstamos Inmobiliarios" continúan haciendo esfuerzos para mantener el entorno financiero general de las empresas inmobiliarias. Estrecho y el énfasis en la supervisión financiera se ha elevado a un nivel sin precedentes. En gran medida, el desapalancamiento inmobiliario es urgente y más empresas inmobiliarias también se enfrentarán a la iniciativa de "reducir las cargas" y buscar un desarrollo de alta calidad.