La regulación del mercado inmobiliario en 2019 “buscará el equilibrio en la punta del cuchillo”

El mercado inmobiliario en 2018 terminó con la "relajación de la regulación" en varios lugares.

Desde que se disparó el primer tiro en Heze, Shandong, se han anunciado nuevas políticas del mercado inmobiliario en Guangzhou, Zhuhai, Hangzhou, Hengyang, Hefei y otros lugares. Aunque la política no ha tenido mucho impacto, e incluso ha estado sujeta a "cambios nocturnos" y "negaciones de relajación", también deja entrever el próximo ajuste de la política del mercado inmobiliario en 2019. La pregunta que preocupa a quienes lo necesitan con urgencia es: con la flexibilización de los controles en el mercado inmobiliario, ¿los precios de la vivienda aumentarán drásticamente este año?

El ajuste de las políticas del mercado inmobiliario se ha convertido en una tendencia

Los informes de revisión y perspectivas de muchas instituciones del mercado predicen que habrá ajustes apropiados en las políticas de control inmobiliario este año. Centaline Real Estate ha analizado que al menos 30 ciudades pueden seguir los pasos de Heze y otros lugares para implementar políticas de ajuste este año, lo que también significa que esta ronda de regulación está a punto de tocar fondo.

¿Por qué existen políticas de ajuste? En cuanto a la respuesta a esta pregunta, muchos consumidores que "guardan dinero" y observan el mercado inmobiliario dejarán escapar: los gobiernos locales no pueden soportar la presión.

Veamos primero a Heze, quien “disparó el primer tiro”. En el comunicado de la Oficina Municipal de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Heze sobre la cancelación de las normas sobre el período de transferencia de viviendas de segunda mano, la "presión" se atribuyó al deseo urgente de la gente y al fuerte aumento de las viviendas de segunda mano. precios causados ​​por las regulaciones originales.

¿Existen otras presiones? "Para los gobiernos locales, el afán por relajar las políticas de control inmobiliario a finales de 2018 se debió en gran medida a las limitaciones de financiación de la tierra", analizó Zhang Dawei, analista jefe de Centaline Real Estate.

Desde el punto de vista de los datos, el mercado inmobiliario nacional básicamente ha terminado su impulso de crecimiento en 2018. Shell Research Institute anunció recientemente que el área de ventas de edificios residenciales comerciales a nivel nacional en 2018 fue de 1,46 mil millones de metros cuadrados, básicamente lo mismo que en el mismo período del año pasado, sin embargo, desde el cuarto trimestre del año pasado, el área de ventas de; Los edificios residenciales comerciales en todo el país han disminuido mes a mes año tras año, mostrando signos de fatiga en las ventas, y se acerca el punto de inflexión del mercado. En términos de vivienda de segunda mano, hubo 4,2 millones de transacciones de vivienda de segunda mano en todo el país en 2018, lo mismo que en el mismo período del año pasado, y el volumen de transacciones fue menor que entre 2015 y 2016. En las ciudades clave, las transacciones han seguido cayendo desde junio del año pasado, y las transacciones en noviembre se han mantenido en el mismo nivel que desde 2017. En el puesto bajo.

Para el departamento de vivienda y construcción también es difícil elegir si flexibilizar o endurecer la regulación del mercado inmobiliario. Menos de un día después de que la Comisión de Reforma y Desarrollo Municipal de Hengyang y la Oficina de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural relajaran la política de límite de precios, el gobierno municipal de Hengyang retiró el documento. Cuando se relajó la política, la explicación de la asociación inmobiliaria local fue que "el mercado inmobiliario en la ciudad de Hengyang ha vuelto a la racionalidad y los precios de venta son relativamente estables". Cuando se revocó el documento, la explicación del gobierno municipal de Hengyang fue que "la complejidad". de estabilizar los precios de la vivienda no se juzga con precisión. La comprensión insuficiente de la persistencia de expectativas estables”.

El gobierno municipal de Hengyang declaró que implementará resueltamente el principio de que "las casas son para vivir, no para especular", se adherirá al enfoque centrado en las personas y prestará mucha atención a las tendencias de desarrollo del sector inmobiliario. mercado y regularlo científicamente. Pero, ¿qué es exactamente el “control científico”? Probablemente este sea un problema difícil al que se enfrentan muchos gobiernos locales en 2019.

El principio básico de que "la vivienda es para vivir, no para especular" no se ha relajado.

¿Ha disminuido el volumen de transacciones, han cambiado los precios de la vivienda? Según un análisis del Instituto de Investigación Shell, desde la segunda mitad de 2018, los precios de la vivienda de segunda mano en ciudades clave han seguido cayendo a medida que las transacciones han seguido disminuyendo, y el precio medio ha carecido de motivación para aumentar y ha comenzado a caer. En comparación con el tercer trimestre, la proporción de ciudades con caídas de precios promedio en el cuarto trimestre aumentó del 18% al 38%.

Al escuchar estas noticias, algunas personas se apresuraron a ir a las oficinas de ventas y a las agencias de viviendas de segunda mano, sólo para descubrir que todavía no podían permitirse el dinero que tenían en sus bolsillos. Después de todo, la caída de los precios de la vivienda durante este período fue una corrección espontánea después de un aumento excesivo inicial.

Después de Heze, la industria espera que las revisiones moderadas de los estrictos controles administrativos del pasado sean una medida necesaria para restablecer el funcionamiento estable del mercado inmobiliario. ajustado adecuadamente este año. Pero a la gente corriente que está ahorrando dinero para comprar una casa, lo que más les preocupa es: una vez que se relaje la política, si los precios de la vivienda que finalmente se han estabilizado volverán a subir bruscamente.

Hay que mirar primero hacia dónde se centrará el ajuste de la política de control del mercado inmobiliario. Yang Xianling, presidente del Instituto de Investigación Shell, analizó que, en primer lugar, el cuerpo principal de regulación ha pasado del gobierno central al gobierno local. Los gobiernos locales han formulado recientes ajustes de políticas en muchos lugares en respuesta a la etapa de desarrollo. y cuestiones específicas del mercado inmobiliario local; en segundo lugar, el método de regulación ha pasado de regular las transacciones a regular la estructura de la oferta; en el futuro se pueden hacer más esfuerzos en la oferta y la seguridad de la vivienda, como acelerar la entrada de tierras colectivas; en el mercado, fomentando la compra y el alquiler de viviendas, revitalizando los recursos existentes y proporcionando más apoyo financiero para la seguridad de la vivienda.

Yang Xianling describió el mercado inmobiliario de este año como "buscando el equilibrio en la punta de un cuchillo". "Las limitaciones que enfrentan las políticas de control inmobiliario ya no son las que solían ser. No sólo hay presiones a la baja sobre la economía, sino también enormes presiones de deuda. El aumento o la caída excesivos de los precios de los activos pueden generar riesgos sistémicos. Por lo tanto, la Es más probable que las perspectivas políticas en 2019 sean de temperatura media: relajantes, ni demasiado emocionantes ni demasiado estresantes”, afirmó.

“Si la política crediticia no es flexible, es difícil que el mercado inmobiliario tenga cambios de dirección demasiado obvios”. Zhang Dawei dijo que desde el gobierno central hasta los gobiernos locales, todavía existe un requisito claro de que “ las casas son para vivir, no para especular”, y la determinación de frenar el aumento de los precios de la vivienda no cambiará.

La "edad de oro" de la especulación inmobiliaria ha llegado a su fin

Más allá de las ciudades de primer nivel, el mercado inmobiliario en torno a Pekín también es un referente, especialmente en Yanjiao. Hace unos días, apareció en la pantalla un mensaje de venta de una casa en Yanjiao. Debido a que es difícil pagar el pago mensual de 10.000 yuanes, algunos propietarios que vendían sus casas gritaban el lema "Sin pago inicial, simplemente continúen pagando el préstamo".

Este es el epítome de la triste salida de los especuladores inmobiliarios. Algunas consultas de los medios encontraron que el precio de compra de una casa en esta comunidad era de 32.000 yuanes por metro cuadrado, pero ahora ha bajado a 15.000 yuanes por metro cuadrado. La reducción a la mitad de los precios de la vivienda es en realidad una característica única del mercado inmobiliario en el condado de Beisan. Se dice que los promotores están bajo una gran presión para retirar fondos, pero es aún más difícil para los especuladores inmobiliarios que entran al mercado a precios elevados. Muchos de ellos poseen varios apartamentos y uno puede imaginarse la presión de pago que enfrentan debido a la caída de los precios.

Aún más frustrados están los "alborotadores de la vivienda" que corren por la oficina de ventas. En muchos lugares se realizan promociones con descuentos en proyectos inmobiliarios, lo que ha despertado un fuerte descontento entre los propietarios que han firmado contratos en una fase inicial.

Bajo la continua influencia de la regulación, el mercado de viviendas de segunda mano en ciudades clave se ha enfriado y se espera que sea lento. Los datos del Instituto de Investigación Shell muestran que el ciclo de transacciones de los clientes en 2018 se extendió completamente año tras año, y la proporción de aumentos de precios en los ajustes de precios cayó en todos los ámbitos. Esto también significa que las expectativas del mercado de compradores y vendedores se están debilitando simultáneamente.

(La respuesta anterior se publicó el 4 de enero de 2019; consulte las políticas de compra de viviendas actuales y relevantes)