Los resultados de la construcción y el nuevo patrón de desarrollo de la renovación de antiguas áreas residenciales en todo el país
En el contexto actual de transformación económica y nueva urbanización, nuestro país ya no considera la búsqueda del crecimiento económico digital como su principal objetivo, sino que se centra en el bienestar de los residentes y los medios de vida de las personas como el centro de sus políticas. , y aprovecha la capacidad de carga del potencial del espacio almacenado y mejora las funciones de servicio del espacio urbano. Como parte importante de la nueva urbanización, la renovación de las antiguas comunidades no sólo está relacionada con los medios de vida y el bienestar de las personas, sino también una importante fuerza impulsora en la promoción de la construcción de sistemas de gobernanza urbana.
En el "Esquema del Decimocuarto Plan Quinquenal de Desarrollo Económico y Social Nacional y Objetivos a Largo Plazo para 2035" (en adelante, el "Esquema"), se establece claramente que la calidad Se debe mejorar el desarrollo de la urbanización y mejorar integralmente la calidad de la ciudad, implementar acciones de renovación urbana y promover la optimización de la estructura espacial urbana y la mejora de la calidad. De conformidad con los objetivos establecidos en el "Esquema", la renovación de 219.000 antiguas comunidades urbanas terminada a finales de 2000 se completará durante el período del "Decimocuarto Plan Quinquenal". El informe de trabajo del gobierno de este año de las dos sesiones propuso como objetivo de tarea comenzar a renovar 53.000 antiguas comunidades urbanas en 2021. La renovación de un gran número de comunidades antiguas no sólo es una gran prueba para los gobiernos de todos los niveles, sino que también brinda oportunidades de mercado para la transformación y el desarrollo de la industria inmobiliaria.
1. Mejorar los mecanismos de política en la práctica
En julio de 2020, la Oficina General del Consejo de Estado emitió los "Dictamenes Orientadores sobre la Promoción Integral de la Renovación de Antiguas Áreas Residenciales Urbanas" y determinó que en 2020 se iniciarán nuevos proyectos. Renovar 39.000 antiguas comunidades urbanas, que involucran a casi 7 millones de residentes, apoyar la renovación de la red de tuberías, instalar ascensores, etc., y desarrollar diversos servicios comunitarios como atención domiciliaria, comedor, limpieza, etc.; Para 2022, se creará básicamente un marco, un sistema de políticas y un mecanismo de trabajo para la renovación de las antiguas comunidades urbanas. Según datos publicados por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural, en 2020 se renovaron recientemente 40.300 antiguas comunidades urbanas en todo el país, lo que benefició a 7,36 millones de hogares y superó la tarea prevista.
En términos del número de tareas planificadas para las comunidades recién creadas, la provincia de Henan tiene el mayor número de tareas planificadas con 5.480, Sichuan tiene el mayor número de tareas planificadas, Hebei, Gansu, Shandong, Mongolia Interior, Jilin, Guangxi, Heilongjiang y Jiangxi El número de tareas planificadas para comunidades residenciales recién iniciadas en 14 provincias, incluidas Fujian, Hunan, Yunnan, Xinjiang, Shaanxi y Hubei, también supera las 1.000. A finales de 2020, todas las provincias habían completado con éxito las tareas previstas y más de la mitad de ellas habían superado el objetivo. Tomando a Henan como ejemplo, la tarea objetivo del gobierno de renovar antiguas áreas residenciales en 2020 es 500.000 hogares. Para finales de 2020, en realidad se han renovado 760.000 hogares, superando con creces la tarea objetivo.
Si bien completaron con éxito los objetivos y tareas de transformar las antiguas comunidades, varias regiones también han acumulado una rica experiencia piloto en la práctica y han formado una serie de mecanismos de políticas que pueden replicarse y promoverse. En diciembre del año pasado y enero de este año, el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural resolvió la experiencia práctica de varias provincias y ciudades de todo el país en el proceso de renovación de antiguas comunidades urbanas y publicó la "Lista de políticas y mecanismos replicables". para la Rehabilitación de Antiguas Zonas Urbanas Residenciales” en dos lotes. Promoción. El contenido incluye la aprobación de proyectos de renovación, la utilización integrada de los recursos existentes, cómo lograr una distribución razonable de los fondos de renovación entre el gobierno, los residentes y las fuerzas sociales, el apoyo sostenible de las instituciones financieras y la preparación temprana, aprobación de proyectos y construcción de Agregar ascensores a residencias existentes. Experiencia en todos los aspectos de instalación, operación y mantenimiento.
Por ejemplo, en términos de acelerar la aprobación de proyectos de renovación, podemos aprender de la experiencia de las provincias de Shandong y Zhejiang, adoptar el método de revisión conjunta por parte de los departamentos pertinentes y notificar los asuntos de aprobación y solicitud requeridos. materiales al mismo tiempo en función de las opiniones de revisión conjunta Manejar directamente el establecimiento del proyecto, uso del suelo, planificación, permisos de construcción, etc., sin necesidad de revisión técnica. La experiencia de Zhejiang y Gansu es simplificar la aprobación de permisos de planificación del uso de la tierra para el establecimiento de proyectos. Para proyectos que no implican cambios en la propiedad de la tierra o ajustes a las condiciones de planificación, no se requiere ningún permiso de planificación del uso de la tierra.
En términos de utilización integrada de los recursos existentes, basado en la experiencia de Liaoning, Fujian, Jiangsu Nanjing, Shandong Jining y otros lugares, mediante el uso integrado de viviendas públicas, edificios de oficinas comunitarias e instalaciones de servicios comunitarios integrales. , salas de calderas inactivas, bicicletas inactivas Los recursos de vivienda existentes, como cobertizos, se utilizarán para renovar las instalaciones de servicios públicos y las convenientes instalaciones de servicios comerciales. Alentar a las agencias gubernamentales, instituciones y empresas estatales a entregar casas abandonadas en o cerca de comunidades antiguas a las calles (pueblos de Chengguan) y comunidades para la planificación general mediante el reemplazo, la transferencia y la transferencia de derechos de uso. Integrar y utilizar terrenos baldíos, terrenos baldíos, terrenos desocupados por la demolición de construcciones ilegales y terrenos existentes alrededor de la comunidad para construir diversas instalaciones de apoyo e instalaciones de servicios públicos para aumentar el espacio para actividades públicas.
En términos de reparto de fondos de reconstrucción, se ha formado un mecanismo de reparto completo a través de medidas específicas en varios niveles, como mejorar las reglas de reparto de fondos, implementar las responsabilidades de inversión de los residentes, aumentar el apoyo gubernamental y atraer fuerzas del mercado para participar. . Según la experiencia de Yichang, Hubei, Hefei, Anhui y otros lugares, los costos de renovación de las partes públicas dentro de la comunidad son financiados conjuntamente por el gobierno, las unidades de tuberías, las unidades de derechos de propiedad originales, los residentes, etc.; la construcción en sí será financiada principalmente por los residentes, la clasificación financiera sustituirá el 10% o el 20% por subvenciones; la renovación de las instalaciones de servicios comunitarios, como el cuidado de personas mayores, el cuidado de niños y la asistencia alimentaria, fomentará la participación del capital social. 20% del coste de construcción del proyecto con adjudicaciones en lugar de subvención para proyectos elegibles. En términos de "atraer las fuerzas del mercado para participar", las provincias de Sichuan y Shandong adoptan el modelo de asociación público-privada (APP) para guiar al capital social a participar en la transformación a través de reglas de acuerdos de ingresos publicadas previamente, como derechos de franquicia, precios razonables y subsidios financieros.
Estas experiencias piloto han sido resumidas y difundidas por el Ministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural en forma de documentos, proporcionando una referencia importante para el posterior impulso de la renovación de comunidades antiguas.
2. Acelerar la renovación y mejora de las antiguas comunidades
Según los "Dictamenes Orientadores sobre la Promoción Integral de la Renovación de las Antiguas Comunidades en las Ciudades" y el "14º Plan Quinquenal" En resumen, el "14º Plan Quinquenal" "Durante este período, se prevé completar la renovación de 219.000 antiguas comunidades urbanas construidas antes de finales de 2000, básicamente completar la renovación de antiguas zonas industriales en las grandes ciudades, renovar una serie de grandes bloques antiguos y renovar varias aldeas urbanas de acuerdo con las condiciones locales. En 2021, el primer año del "14º Plan Quinquenal", el gobierno ha propuesto el objetivo de iniciar nuevas construcciones y renovar antiguas comunidades urbanas de 53.000, 13.000 más que el número real de nuevas construcciones iniciadas en 2020. Se puede decir que la tarea es ardua. De acuerdo con el despliegue de documentos centrales, la mayoría de las provincias han introducido planes y objetivos de transformación, y los han desglosado capa por capa. A juzgar por los planes de implementación específicos en varios lugares, las características generales son las siguientes:
Primero, el contenido de la transformación es sistemático
La nueva ronda de transformación de la antigua comunidad se divide aproximadamente en " tipo básico" y "tipo perfecto" y "categoría de mejora", dar prioridad a completar la "categoría básica", construir la "categoría de mejora" en un distrito y una política, y promover la "categoría de mejora" de acuerdo con las condiciones locales. En términos de renovación básica, la provincia de Fujian ha promovido la renovación integral y la renovación de casas antiguas esporádicas en ruinas de acuerdo con los principios de orientación gubernamental, autoconstrucción por parte de las masas y subsidios apropiados. La plataforma de gestión de seguridad de la vivienda de la provincia ha establecido "un piso, un puesto". El Departamento Provincial de Vivienda y Desarrollo Urbano-Rural de Anhui emitió el "Aviso sobre cómo hacer un buen trabajo en la renovación de antiguas áreas residenciales urbanas en 2021", exigiendo a los departamentos competentes que orienten la reconstrucción de áreas residenciales para coordinar con varias unidades conjuntas en avanzar para coordinar las actualizaciones de infraestructura y servicios públicos en las zonas residenciales bajo su jurisdicción. *Actividades de mejoramiento de servicios.
En términos de renovación integral, las provincias de Hebei y Jiangxi planean agregar 170.000 y 178.000 espacios de estacionamiento público urbano, respectivamente, utilizando vías públicas residenciales y terrenos verdes. La Región Autónoma Zhuang de Guangxi apoya a las comunidades calificadas para que instalen ascensores a través de múltiples canales según las políticas emitidas por el gobierno central.
En términos de mejora, las provincias de Liaoning y Jilin implementan el uso racional del espacio público para desarrollar comunidades residenciales sistemáticas, diseñar instalaciones de redes 5G, apoyar la aplicación de energía renovable y promover la construcción de propiedades digitales e inteligentes. comunidades, asignar recursos e instalaciones de servicios para facilitar una transformación adecuada al envejecimiento. Xinjiang promueve un plan de acción de tres años para mejorar la calidad de la propiedad, utiliza tecnología de la información digital para desarrollar servicios cruzados comunitarios en línea y fuera de línea, expande proyectos públicos y comunitarios diversificados, como la atención comunitaria en el hogar, y crea un "círculo de actividades de 15 minutos" para residentes para vivir y trabajar.
En segundo lugar, los canales de financiación están diversificados.
Las zonas residenciales antiguas tienen muchos puntos de renovación y requieren una gran inversión de capital. No es fácil formar un mecanismo de retorno razonable. y los residentes deben establecer fondos de renovación a través de , un mecanismo para que las fuerzas sociales asuman razonablemente la responsabilidad. Por un lado, es necesario aumentar la inversión de capital fiscal, por otro lado, es necesario combinar las necesidades de los residentes con los beneficios del capital social y confiar en proyectos de desarrollo sostenible "autogenerados" para establecer proyectos personalizados; planes de financiación para cada región. La provincia de Jiangsu propuso tres métodos de financiación para la reconstrucción comunitaria en las "Opiniones sobre la implementación de la promoción integral de la renovación de antiguas zonas residenciales urbanas": en primer lugar, el gobierno aumenta la inversión financiera y, en segundo lugar, organiza empresas especializadas, instituciones financieras y empresas estatales pertinentes. En tercer lugar, se anima a los residentes a obtener inversiones directas en función de sus intereses o utilizar fondos especiales de mantenimiento residencial para cooperar con la construcción de la comunidad. La provincia de Zhejiang ha formulado el "Aviso sobre el establecimiento de financiación para el desarrollo en apoyo del mecanismo de promoción del acuerdo de cooperación estratégica para la renovación de antiguas zonas residenciales urbanas" para aprovechar plenamente la planificación integral del departamento de construcción y el "bajo costo, largo plazo, gran cantidad" y otras ventajas integrales de la financiación del desarrollo para brindar servicios a todo el país. Proponer soluciones financieras para la renovación de antiguas zonas residenciales de la provincia. A través del registro de bienes raíces y políticas territoriales, la provincia de Jiangxi explora modelos innovadores de planificación de fondos con las regiones como unidad básica, como el equilibrio de cartera interregional y el autoequilibrio comunitario. La provincia de Guizhou ha alcanzado una intención de cooperación con bancos y otras instituciones financieras durante el período del "14º Plan Quinquenal" para absorber 80 mil millones de yuanes en fondos para la renovación urbana y la renovación de comunidades antiguas.
El tercero es hacer que el tema de la gobernanza sea científico.
Las provincias y ciudades incorporan plenamente el principio de “primera construcción, primera gobernanza, primero compartir” en la planificación de las antiguas comunidades en 2021. y los residentes y las calles comunitarias y las empresas inmobiliarias trabajan juntos para mantener y administrar la comunidad, convirtiéndose en los planificadores y constructores de la comunidad. Se han llevado a cabo actividades de "selección de residentes, control gubernamental" en varios lugares para recopilar "las necesidades, opiniones y sabiduría de la gente". ". La renovación de antiguas zonas residenciales en Beijing implementa los "seis estándares de gobernanza, siete complementarios y tres estándares", y todos los proyectos "opcionales" de la renovación se implementan mediante el método de "residente único". Chongqing ha llevado a cabo amplias actividades para dar a conocer las ventajas de la política, estimular el entusiasmo del público por la participación y guiar a los miembros del partido y a los residentes para que se movilicen puerta a puerta, formulen planes, soliciten opiniones y resuelvan conflictos. Durante el proceso de renovación de los proyectos básicos, la provincia de Jiangxi fortaleció la comunicación con agua, electricidad, calefacción, telecomunicaciones y residentes, solicitó plenamente los deseos de las entidades relevantes y mejoró la naturaleza científica del plan de renovación. La provincia de Guizhou ha desarrollado y construido el "Sistema de gestión de comunidades antiguas urbanas de la provincia de Guizhou" y el "Sistema de conferencias conjuntas para la renovación de comunidades antiguas urbanas de la provincia de Guizhou" para garantizar la renovación de las comunidades antiguas con datos en tiempo real y aportaciones de múltiples partes interesadas relevantes.
Durante el período del "14º Plan Quinquenal", el trabajo de renovación de las antiguas comunidades en varias regiones debe centrarse en los tres temas principales: "personas", "dinero" y "gestión", y continuar promover la optimización de la estructura urbana, la mejora funcional y la mejora de la calidad.
En primer lugar, para promover un nuevo tipo de urbanización que ponga a las personas en el centro, debemos prestar atención a la movilidad de la población, los cambios en la estructura social y los intereses y demandas de las personas en el proceso de urbanización. En las comunidades antiguas, los residentes desempeñan un papel importante como tomadores de decisiones. A través de la trinidad del modelo de autoayuda que incluye orientación política, inspección y supervisión comunitaria y la participación directa del comité de propietarios en la renovación de las antiguas comunidades, se resuelve el problema de las "personas". En segundo lugar, el capital social participa activamente y desempeña el papel de capital paciente. Explorar plenamente los puntos de ganancia dentro de la comunidad, romper el cuello de botella del largo ciclo de recuperación de capital y la baja eficiencia, y bajo la premisa de evitar la demolición y construcción a gran escala, estimular la inversión social, promover el consumo, impulsar el desarrollo de decoración y materiales de construcción relacionados. , decoración del hogar y electrodomésticos y otras industrias, y ayudar a "Seis Estabilidades, Seis Garantías" a resolver el problema del "dinero". Por último, el gobierno fortalece la orientación política y desempeña el papel de líder. En la transformación de las antiguas comunidades, "se construyen tres partes y se administran siete". El gobierno debe guiar al personal de administración de propiedades a la primera línea de gestión, reemplazar los medios obligatorios con servicios y participar en la operación y mantenimiento de la comunidad después de la transformación. , para que la empresa administradora de propiedades se convierta en el área supervisora de la transformación comunitaria y resuelva el problema de la "gestión".
3. Las empresas inmobiliarias trazan activamente la "nueva vía" para la renovación antigua.
En la actualidad, cada vez más inmuebles urbanos han entrado en la era del stock y cada vez más terrenos. Está disponible para el desarrollo en el mercado primario. Políticas como "tres líneas rojas" y "dos concentraciones de oferta de suelo" han dificultado que las empresas inmobiliarias obtengan terrenos en el mercado de licitación, subasta y cotización. En los próximos cinco años, la renovación de 219.000 antiguas zonas residenciales supondrá una superficie de construcción de unos 9.000 millones de metros cuadrados y generará billones de inversiones. Sin duda, se convertirá en una "nueva vía" para la transformación y el desarrollo del sector inmobiliario. compañías.
Recientemente, la mayoría de las empresas inmobiliarias que cotizan en bolsa han publicado sus informes anuales de 2020. De esto se desprende que un gran número de empresas inmobiliarias han cambiado sus estrategias de desarrollo hacia la renovación urbana y la renovación de comunidades antiguas. Desde la perspectiva de la distribución empresarial, los proyectos se concentran principalmente en el delta del río Perla, el delta del río Yangtze y las ciudades clave de la región Beijing-Tianjin-Hebei. Entre ellas, Guangzhou, Shenzhen y Dongguan tienen la mayor cantidad de proyectos y empresas participantes. Empresas inmobiliarias como R&F y Kaisa son los representantes más típicos. Ya hace unos años se han acumulado un gran número de proyectos de renovación urbana.
Según el informe anual, a finales de 2020, R&F ha firmado proyectos de cooperación de renovación urbana con una superficie total de construcción prevista de más de 80 millones de metros cuadrados, una superficie vendible de más de 41 millones de metros cuadrados y un valor de más de 1,2 billones de yuanes. La renovación urbana se ha convertido en un importante apoyo para el futuro desarrollo de R&F Group. Vanke, una empresa inmobiliaria líder, también ha establecido gradualmente una ventaja de liderazgo en el campo de la renovación urbana y la renovación de comunidades antiguas. Actualmente, el área de construcción con participación en la renovación de ciudades antiguas ha alcanzado los 3.634 millones de metros cuadrados. Además, muchas empresas inmobiliarias como China Aoyuan, Kaisa, Times China y Fantasia están trabajando en la renovación urbana y la renovación de comunidades antiguas. Wu Jianbin, vicepresidente ejecutivo de Sunshine City Group, también dijo recientemente en un foro que las empresas de bienes raíces originalmente obtenían terrenos principalmente a través de licitaciones, subastas y cotizaciones, y que en el futuro las reservas de terrenos podrían tener que ampliarse a la renovación urbana. La renovación urbana ocupa el primer lugar, la adquisición de suelo industrial el segundo y la licitación, subasta y cotización en tercer lugar. Esto muestra el estado de la renovación urbana en la mente de las empresas inmobiliarias.
Durante el período del "14º Plan Quinquenal", la urbanización sigue siendo una fuerza impulsora importante para el crecimiento económico de mi país, y la renovación urbana y la renovación de las antiguas comunidades son el contenido central para realizar una nueva urbanización. La renovación de comunidades antiguas es un proyecto complejo de medios de vida que pone a prueba la sabiduría del gobierno, incluida la orientación política, la planificación urbana, la integración de recursos, la gestión integral, etc. También pone a prueba las capacidades de los desarrolladores, incluida la solidez financiera y las capacidades de planificación de proyectos y desarrollo. y capacidades operativas y de coordinación general, etc. Sólo desarrollando sólidas capacidades internas las empresas inmobiliarias podrán ocupar un lugar en esta "nueva vía".