Sobre el juicio de varios casos relacionados con disputas sobre contratos de compraventa de viviendas

Subjetividad jurídica:

Los tribunales intermedios primero y segundo de la ciudad; los tribunales de distrito y de condado: con el fin de estudiar y unificar las normas de aplicación de la ley, la Primera Sala Civil del Tribunal Superior y el Tribunal Superior. División de Juicio y Supervisión, presentación del caso El tribunal celebró conjuntamente un seminario especial sobre la determinación de la validez del contrato y los principios de resolución de disputas sobre ventas de viviendas privadas rurales, discutió varios temas difíciles en las ventas de viviendas privadas rurales y redactó actas de la reunión. Por la presente se emite y se solicita a todos los tribunales que lo consulten y lo implementen durante los juicios. Si tiene alguna pregunta o situación durante la ejecución, comuníquese con el Tribunal Superior de acuerdo con su departamento comercial. Anexo: Acta del seminario sobre determinación de la validez de los contratos y principios de manejo de disputas sobre ventas de viviendas privadas rurales. En los últimos años, los tribunales de nuestra ciudad han aceptado una serie de casos de disputas contractuales que involucran ventas de viviendas privadas rurales debido a la actual falta de claridad en los asuntos pertinentes. leyes y reglamentos, determinación de la validez del contrato Las diferencias de entendimiento han resultado, hasta cierto punto, en el problema de estándares de adjudicación inconsistentes para tales casos en diferentes tribunales, diferentes tribunales comerciales y diferentes jueces. Con el fin de estudiar y unificar las normas de aplicación de la ley, en diciembre de 2004, la Primera División Civil del Tribunal Popular Superior, la División de Juicio y Supervisión y la División de Presentación de Casos celebraron conjuntamente una reunión para llevar a cabo debates especiales sobre cuestiones tales como la validez de contratos de venta de viviendas privadas rurales y principios para el manejo de casos, y inicialmente formó una solución Las opiniones y actas son las siguientes: 1. Las principales situaciones que involucran disputas sobre la compra y venta de casas privadas rurales En la actualidad, dichas disputas incluyen principalmente la. siguientes situaciones: Desde la perspectiva de las partes del litigio y la causa del caso, es principalmente el vendedor de la casa quien demanda al comprador, solicitando la confirmación de la invalidez del contrato y la recuperación del contrato a juzgar por la identidad de las Casas. el comprador y el vendedor, el vendedor es un aldeano rural, y el comprador es principalmente un residente urbano o un aldeano de otra aldea, y también hay casos de venta a un aldeano de la misma aldea, a juzgar por el momento de la transacción; la mayoría de ellos ocurrieron más de dos años antes de que se presentara la demanda. Algunos incluso tienen más de 10 años desde la perspectiva del cumplimiento del contrato, la mayoría ha cumplido con sus obligaciones contractuales según el contrato. el comprador se mudó y pagó la casa, pero la mayoría de ellos no han procesado el cambio de registro de la casa o el derecho a utilizar los procedimientos de cambio de registro desde la perspectiva de la causa de la demanda; factores como la apreciación del valor del terreno, la adquisición de terrenos, la demolición de la casa, etc. El valor actual de la casa o el precio de compensación por demolición es mucho más alto que el precio original de compra y venta de la casa, y el vendedor está motivado por las ganancias para demandar; A partir del estado actual del tema, algunas casas han sido decoradas, renovadas, remodeladas y otras ampliaciones. 2. En cuanto a la determinación de la validez del contrato en la disputa sobre la venta de una casa privada rural, la mayoría de los participantes consideró que el contrato de compraventa de una casa privada rural debería considerarse inválido. Las razones principales son: En primer lugar, las ventas de viviendas deben implicar ventas de viviendas, y las ventas de viviendas están prohibidas por las leyes y regulaciones chinas. De acuerdo con las disposiciones de la Ley de Gestión de Tierras de mi país, las tierras familiares son propiedad colectiva de los agricultores y son operadas y administradas por organizaciones económicas colectivas de aldea o comités de aldea. El "Aviso sobre el fortalecimiento de la gestión de transferencia de tierras y la prohibición estricta de la especulación con tierras", promulgado por la Oficina General del Consejo de Estado en 1999, estipula: "Las residencias de agricultores no se venderán a residentes urbanos, ni se aprobará a residentes urbanos para ocupar propiedades colectivas de agricultores". terrenos para construir residencias Los departamentos pertinentes no proporcionarán servicios de construcción ilegales para La Oficina Nacional de Administración de Tierras [1990] Guo Han Zi No. 97 "Respuesta sobre las cuestiones de aplicación específicas de la transferencia ilegal de tierras en otras formas" también estipula claramente: el uso. de la propiedad original, sin aprobación legal, una persona que renueva una casa con fondos de otras personas, la usa para el inversionista y obtiene ganancias u obtiene los derechos de propiedad de la casa, es uno de los actos ilegales de "transferencia ilegal de tierra". en otras formas". En segundo lugar, el derecho a utilizar la propiedad es un derecho que disfrutan los miembros de organizaciones económicas colectivas, está vinculado a una relación de identidad específica y no se permite su transferencia. En la actualidad, en las transacciones de viviendas privadas rurales, los compradores de viviendas compran nominalmente una casa, pero en realidad compran terrenos. Bajo la estructura de integración de vivienda y terreno, la enajenación de la casa también enajena la propiedad, lo que daña los derechos e intereses de la economía colectiva. organizaciones y está expresamente prohibido por leyes y reglamentos. En tercer lugar, actualmente las ventas de casas rurales no pueden registrarse para cambios en los certificados de propiedad, por lo que, aunque la venta se complete, el comprador no puede obtener la protección del propietario. En cuarto lugar, determinar que el contrato de compraventa es válido no contribuye a proteger los intereses del vendedor. En muchos casos, el vendedor se encuentra en una posición relativamente débil y su solicitud de devolver la casa privada está más relacionada con sus derechos de supervivencia. Los participantes también consideraron que la validez de tales contratos debería basarse en el principio de nulidad, y la validez debería ser la excepción si el comprador y el vendedor son miembros de la misma organización económica colectiva y han pasado por los procedimientos de aprobación del contrato. puede considerarse válido. 3. Principios para manejar casos que involucran disputas sobre la compra y venta de casas privadas rurales Los participantes acordaron que se deben respetar los siguientes principios al manejar tales casos: Primero, se debe respetar la historia y tomar en consideración la realidad.

Las transacciones de viviendas privadas rurales se producen en el contexto de una mayor movilidad de la población urbana-rural, la ruptura de los límites de las zonas residenciales y la integración urbano-rural, la supervisión inadecuada por parte de los departamentos pertinentes y la relativa descentralización de las organizaciones económicas colectivas rurales son los incentivos institucionales para esta situación actual. , y el mercado del suelo El continuo aumento de los precios, las indemnizaciones por demolición de viviendas y otros factores con fines de lucro son las causas directas de estos casos. Al escuchar estos casos, los antecedentes anteriores deben ser vistos de manera realista, teniendo en cuenta que la actual frontera urbano-rural no se ha roto por completo, las organizaciones económicas colectivas rurales todavía están en cierta medida cerradas, la tierra rural es de propiedad colectiva y la actual las leyes y políticas que restringen la transferencia de tierras colectivas son una forma de realidad; al mismo tiempo, debemos reconocer la complejidad de tales casos y resolver adecuadamente los conflictos de intereses y las contradicciones relacionados. En segundo lugar, debemos prestar atención a los efectos jurídicos y sociales de la sentencia. La sentencia debe guiarse por "la adecuada resolución de disputas existentes y la regulación del comportamiento de las transacciones de las partes" y tener un efecto positivo al impedir que los agricultores puedan disponer prudentemente de sus casas. En tercer lugar, se deben sopesar exhaustivamente los intereses tanto de los compradores como de los vendedores. En primer lugar, se debe considerar plenamente el impacto de la nulidad del contrato sobre los intereses de ambas partes, especialmente los beneficios obtenidos por el vendedor debido a la apreciación o demolición del terreno y la compensación, y las pérdidas causadas por el comprador debido a la diferencia. entre el valor actual de la casa y el precio de compra y venta original, en segundo lugar, si el comprador ha renovado o ampliado la casa, se debe compensar el valor adicional, en tercer lugar, al tomar la decisión de devolver o desalojar la casa, se debe prestar atención; Se ha prestado atención a ubicar adecuadamente al comprador de la casa y dejar un tiempo razonable para desalojarla, a fin de evitar un simple juicio. El impacto negativo de desalojar la casa en las partes involucradas. Objetividad jurídica:

"Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China"

Artículo 122

Casos civiles interpuestos por las partes en el Tribunal Popular Controversias que sean adecuadas para la mediación será mediado primero, excepto cuando las partes rechacen la mediación.

"Ley de Procedimiento Civil de la República Popular China"

Artículo 142

Cuando finalice el debate judicial, se dictará sentencia conforme a la ley. . Si la mediación es posible antes de que se dicte la sentencia, aún se puede llevar a cabo. Si la mediación fracasa, la sentencia se dictará de manera oportuna.

"República Popular China y Código Civil"

Artículo 577

Una parte no cumple con sus obligaciones contractuales o el cumplimiento de sus obligaciones contractuales es incompatible con el acuerdo, asumirá la responsabilidad por el incumplimiento del contrato, como continuar realizando, tomando medidas correctivas o compensando las pérdidas.