¿Cómo pueden las empresas gestionar bien los costes (Vanke + Wang Wenjin)?

¿Cómo gestionan bien los costes las empresas inmobiliarias? ¿Cómo gestionan bien los costes las empresas inmobiliarias? Orador: Vanke Director financiero: Wang Wenjin - Conferencia nacional de formación organizada por el Ministerio de Construcción en noviembre de 2003 Hola a todos, yo. Tengo el honor de estar en el Ministerio de la Construcción. En el seminario realizado, discutimos con ustedes algunos temas sobre la gestión de costos y la gestión de la información. Lo que digo solo representa mi propia opinión, que proviene de mi comprensión y pensamiento en el trabajo. Puede ser inconsistente con la situación real en varios lugares. Pueden discutirlo juntos. La gestión de costos de la que hablé se divide básicamente en cuatro partes: la primera parte es la práctica de la gestión de costos de Vanke. A lo largo de los años, Vanke ha llevado a cabo la gestión de costos de cierta manera y nosotros tenemos ese tipo de pensamiento y perspectiva. La segunda parte es la contabilidad de costos inmobiliarios, incluidos los métodos contables. La tercera parte es la gestión de la información de la gestión de costes inmobiliarios. Algunas prácticas específicas de Vanke en la gestión de información de costos, así como la (aplicación de) el software de gestión de costos inmobiliarios de Vanke. Parte IV: Varias opiniones personales sobre la gestión de costes inmobiliarios. En términos generales, son las partes anteriores. Hablemos de las cuatro partes en detalle a continuación (algunos resúmenes personales y reflexiones) 1 Práctica de gestión de costos de Vanke 1.1 Introducción al departamento de desarrollo y gestión financiera de Vanke 1.1.1 Desarrollo inmobiliario de Vanke Creo que. Antes de discutir la práctica de gestión de costos de Vanke, debo presentarles a Vanke, porque algunos de ustedes aquí pueden estar familiarizados con Vanke y otros pueden no estar muy familiarizados con él. Vanke se fundó en Shenzhen en 1984. Su actividad principal es la operación de equipos de vídeo y es una empresa comercial. Emitió acciones públicamente en 1988 y cotizó en la Bolsa de Valores de Shenzhen en 1990. En 1991, la empresa cotizó en la Bolsa. Bolsa de Valores de Shenzhen y recaudó 22 millones de yuanes. Un terreno, que inició el negocio inmobiliario. Vanke ahora posee acciones A y B en la Bolsa de Valores de Shenzhen; desarrolla bienes raíces en 15 ciudades de todo el país, en todo el noreste (Shenyang, Changchun, Dalian, Anshan), Beijing, Tianjin, Shanghai, Nanjing, Chengdu, Wuhan. y las ciudades del "Delta del Río Perla" como Shenzhen, Guangzhou, Foshan y Zhongshan se centran en el desarrollo residencial, principalmente en áreas urbanas, y más en áreas urbano-rurales, se ha completado un total de 17 millones de metros cuadrados de obras de construcción; , y el volumen de desarrollo anual actual es de 150 Diez mil metros cuadrados, si hablamos de participación de mercado, en términos de la proporción de ventas en el país, es aproximadamente el 1%, los activos totales actuales son 11 mil millones de yuanes, y el neto; Los activos ascienden a 4.500 millones de yuanes. La siguiente es una introducción al departamento en el que trabajo, las funciones del departamento, lo que hago, algunos de los pensamientos que desencadenó y una introducción a los antecedentes. Personalmente trabajo en el Departamento de Gestión Financiera de Vanke Enterprise Co., Ltd. Sede de Shenzhen Vanke. Desde 1993 hasta ahora, ¿cuáles son las responsabilidades de nuestro departamento? 1.1.2 Introducción a la estructura del Departamento de Gestión Financiera de Vanke 1. Grupo de contabilidad financiera, principalmente responsable de la contabilidad financiera y otra contabilidad, que es la función básica del personal financiero 2. Grupo de contabilidad de gestión, principalmente responsable del plan de negocios de la empresa; demostración de proyectos y construcción de sistemas, etc.; 3. Equipo fiscal integral, responsable de asuntos e investigación fiscales; 4. Centro de contabilidad de costos, responsable de acoplar los asuntos de gestión de costos de todo el grupo y realizar algunos trabajos de análisis macroeconómicos, pero con una gran cantidad de costos; El trabajo del grupo (gestión de costos) aún se completa en las empresas de primera línea y se trata principalmente de estandarización, orientación, supervisión y movilización de recursos. Dado que es a nivel macro y general del grupo, hay relativamente más cosas en las que pensar, como por ejemplo. habilidades de liquidación, habilidades de evaluación de ofertas y no hablaré sobre algunos de los trabajos de calibración en este seminario. Además, el Centro de Tecnología de TI también está organizado dentro de la estructura del Departamento de Gestión Financiera y es un componente importante del departamento. La parte de gestión financiera consta de tres áreas principales: cálculo de costos del proyecto, informática y contabilidad. Nuestro departamento de finanzas básicamente organiza estas tres áreas principales de esta manera. El Departamento Financiero desempeña un papel rector en la gestión de costes de cada sucursal. 1.2 La importancia de la gestión de costes La importancia de la gestión de costes depende del valor competitivo de la empresa. Hay un gurú de la competencia famoso en el mundo, Michael Porter, que es de Harvard. Ha escrito un libro llamado "La nueva teoría de la competencia" que es muy popular en China. Creo que puedes comprarlo. es muy bueno. En su libro, dividió las estrategias competitivas de las empresas en tres tipos: 1. Estrategia de liderazgo en costos, siendo la estrategia de liderazgo en costos del producto el primer tipo de estrategia. 2. Estrategia de diferenciación de productos: es decir, evitar estrategias competitivas, segmentar el mercado y Sin intervenir en la competencia en el mercado principal, en este caso, los requisitos de espacio de costos no son tan estrictos. 3. Estrategia de enfoque: esta estrategia consiste principalmente en concentrar recursos en el desarrollo del campo, mejorar las ventajas tecnológicas en este aspecto y dar forma a la imagen de marca a un nivel muy alto. Esta es la tercera estrategia competitiva. 2. ¿Cómo gestionan los costes las empresas inmobiliarias? Estas tres estrategias competitivas las eligen las empresas en función de sus propios productos y visión: ¿Qué quiere ser la empresa? Si desea hacerlo pequeño, puede elegir la estrategia de diferenciación de producto. Si es grande, será difícil hacerlo grande sin una ventaja de costos. Es decir, si una empresa es grande, debe tener algún tipo de ventaja en costos. Esta es mi visión y comprensión personal (de la estrategia competitiva). Si una empresa quiere crecer, debe tener sus propias ventajas de gestión de costos; si una empresa no tiene ventajas de gestión de costos, será difícil crecer en la misma industria.

Decimos que el propósito de fortalecer la gestión de costos no es sólo reducir costos. ¿Qué nos ayuda a ganar la reducción de costos? ¿Crear un poco más de ganancias? Más importante aún: 1. El propósito de la gestión de costos no es sólo reducir los costos, sino más importante aún, establecer y mantener la ventaja competitiva a largo plazo de la empresa. 2. Las empresas deben explorar formas de reducir costos que mejoren (o no dañen) su posición competitiva. 3. Establecer y proteger las ventajas competitivas de largo plazo de la empresa, que son las ventajas que deben tener las empresas para sobrevivir en el mercado, de lo contrario serán derrocadas. Desde esta perspectiva, nuestra empresa debe continuar explorando y mejorando las capacidades de gestión de costos. De hecho, es su creencia constante, en lugar de decir que hoy he hecho un buen trabajo en la gestión de costos y que si continúo haciéndolo, lo haré de una vez por todas y no habrá necesidad de mejorarlo. mañana. Creemos que esto no satisface las necesidades del desarrollo y la gestión de costos requiere esfuerzos y perseverancia incansables. Se pueden citar algunos ejemplos de empresas con estrategias de liderazgo en costos. Por ejemplo, DELL Computer es una empresa muy típica con estrategia de costos. Estableció un método de venta directa para ordenar computadoras en línea, lo que hizo que la producción de productos fuera más ordenada y ahorró mucho dinero. gastos de marketing y redujo muchos costos de inventario, obteniendo así una buena ventaja (de costos). En el mercado de las computadoras, muchas marcas de hace diez años han disminuido mucho, por ejemplo, ASP en 1993 y 1994 desapareció, IBM casi no tiene computadoras de escritorio, COMPAQ se fusionó con HP y DELL se hizo cada vez más grande en China. La ventaja de costos es una razón muy importante. Actualmente, la mayoría de los servidores y computadoras utilizados por Vanke son de DELL. Otro ejemplo es la cadena de supermercados Wal-Mart, que utiliza el lema "precios asequibles todos los días" para vender productos a precios asequibles. Hay un poderoso sistema de gestión de costos detrás de esto. Al depender de la tecnología de comunicación satelital global, el reabastecimiento y la compra son muy precisos, y las compras de gran volumen le otorgan un fuerte poder de negociación de adquisiciones global. Su modelo de "precios asequibles todos los días" no es algo que se pueda lograr simplemente haciéndolo. Requiere una plataforma de apoyo sólida. Así es como Wal-Mart, que depende de "precios asequibles todos los días", se ha convertido en la empresa más grande del mundo. . Galanz vende hornos microondas en grandes cantidades. Se puede decir que es una empresa con una estrategia enfocada. Hace un muy buen trabajo. Solo fabrica productos de hornos microondas y no utiliza producción OEM para vender hornos microondas. (El volumen de ventas) representa decenas del por ciento del total mundial, formando una fuerte economía de escala. El precio ha bajado una y otra vez. Hasta ahora, muchos fabricantes de hornos microondas no se atreven a ingresar (ingresar a esta industria) porque no pueden lograr escala. La economía se verá devorada por la reciente compra de una línea de producción de hornos microondas por parte de Sanyo. Por lo tanto, para las empresas inmobiliarias, creo que si es una operación de corto plazo y cancelan un proyecto después de completarlo, entonces podemos ser miopes en la gestión de costos si queremos sobrevivir en el largo plazo, debemos entender y; descubrir cómo gestionar los costos. Si la gestión de costos es un intento de ahorrar dinero, la apariencia es mayoritariamente así, pero la esencia no siempre es cierta, porque simplemente ahorrar dinero no puede salvar la ventaja de la gestión de costos. La adquisición de una ventaja de costos debe depender del establecimiento de un costo. modelo correspondiente a operaciones comerciales, como DELL\WALMART mencionado anteriormente, etc., hoy nos centramos en el modelo de gestión de costos de las empresas inmobiliarias. 1.2.1 Comprensión básica del costo 1. Definición de costo Creo que la mayoría de los aquí presentes pueden estar involucrados en finanzas. El personal de finanzas está más familiarizado con esto que el personal de presupuesto, pero necesitan profundizar aún más su comprensión. Del libro de costos sabemos que "los costos son diversos gastos que deben compensarse y pueden controlarse para obtener ingresos durante la producción y operación de los productos. Creo que este concepto se refina con mucha precisión: 1. El costo es el". proceso de producción La suma de todos los diversos costos incurridos. No se puede pensar simplemente en el costo como una especie de consumo. Es incorrecto pensar en el costo de un determinado vínculo como el costo total (de los bienes). Hay que sumar los distintos costes que se producen durante el proceso de producción. Por ejemplo, ¿el impuesto que pago está dentro del rango de costos? A mucha gente le gusta incluir impuestos en el coste total. Creo que este enfoque es incorrecto. Debido a que el impuesto pagado se paga al gobierno (una tarifa) de acuerdo con la ley después de que se completa la producción y operación, no está directamente relacionado con la producción y operación, por lo que el impuesto no puede incluirse en el costo. 2. Los costos deben ser compensados ​​y controlables. Si ocurre un costo que no necesita ser compensado, entonces es una pérdida. Si está incluido en gastos o gastos no operativos, no lo incluya en costos. Es necesario compensar los costos para que la producción y las operaciones puedan continuar con sus ciclos y los costos sean significativos. Si se produce un producto y se incurre en un costo, pero no se puede vender en el mercado y no se puede obtener su valor debido, entonces este costo no tiene significado alguno y no puede llamarse costo. La importancia más importante del costo reside en la compensación a los productores. Por lo tanto, al participar en la gestión de costos, primero debemos aclarar cuál es el significado de la gestión de costos. No podemos gestionar los costos simplemente por el bien de la gestión de costos. La gestión de costes es en realidad la parte trasera de lo que hacemos. Lo que al final perseguimos son resultados positivos. Por ejemplo, cuando buscamos beneficios económicos o la imagen del producto, estos son los resultados positivos de nuestra carrera, pero la cantidad de consumo y gasto incurridos en el proceso de esta búsqueda es la desventaja. Abogamos por la búsqueda de logros y la publicidad de los logros, y nunca olvidamos el lado negativo: los costos y los precios, pero cuando participamos en la gestión de costos, también debemos apoyar los resultados positivos. No podemos ahorrar costos por ahorrar costos y reducir la calidad del producto. , y dañar la imagen de marca de la empresa.

2. Conceptos básicos relacionados con los costos Desde la perspectiva de las empresas inmobiliarias, me gustaría presentarles varios conceptos básicos relacionados con los costos y discutirlos con usted. 1. Costo de construcción: se refiere al costo de construcción e instalación del proyecto. Incluyendo: 6 elementos principales: tarifa de preparación previa al desarrollo, tarifa de ingeniería de construcción principal, tarifa de ingeniería de instalación principal, tarifa de ingeniería de red de tuberías comunitarias, tarifa de entorno de jardín y tarifa de instalaciones de apoyo. El costo de construcción es principalmente la tarifa principal de ingeniería de construcción y la tarifa principal de ingeniería de instalación. 2. Costo de desarrollo: todas las empresas industriales tienen el concepto de "costo de fabricación". El "costo de fabricación" es la parte del costo que forma el producto físico después de que sale del taller y ingresa al almacén, más los costos posteriores, como el almacenamiento. Los honorarios/gastos de transporte no están incluidos. Entonces, ¿a qué se refiere el costo de desarrollo? El costo de desarrollo equivale al costo de fabricación, que es la parte del costo que forma la entidad del producto inmobiliario, que es la suma del precio de adquisición del terreno, los costos de construcción y los costos generales de desarrollo. 3. Costo completo: El costo total es el costo total incurrido desde la recepción de las materias primas hasta la finalización de las ventas. En términos de alcance, es la suma de los costos de desarrollo más los gastos del período, incluidos los gastos administrativos y los gastos de ventas. Sin embargo, el costo total no incluye el impuesto sobre las ventas. Debido a que los impuestos se incurren durante el proceso de venta y están separados de los eslabones de producción y operación, no se pueden sumar. Sin embargo, los gastos del período son incurridos por la producción y operación, por lo que se deben sumar. 4. Costo del proyecto: En Vanke, a menos que se especifique lo contrario, en términos generales, "costo del proyecto" se refiere al "costo de desarrollo", que no es ni el costo de construcción ni el costo completo. Para los costos del proyecto, nos centramos más en los costos asociados con la construcción física que solo en el costo de la construcción. (Departamentos con responsabilidades similares al “Departamento de Gestión de Costos” de Vanke). Hoy en día, en la industria inmobiliaria nacional, se les llama principalmente departamento de presupuesto, departamento de auditoría, departamento de contratos, etc. Sus departamentos enfatizan más los costos de construcción y rara vez los consideran los costos del terreno. , gastos generales de desarrollo, etc. Cuando los líderes toman decisiones y hacen cálculos comerciales, no tiene mucho sentido depender de los costos de construcción. ¿Qué incluye el costo? Una empresa necesita una voz unificada para facilitar el trabajo; de lo contrario, la información será confusa. 5 Cómo las empresas inmobiliarias gestionan bien los costes 1.2.2 Características de los costes inmobiliarios Necesitamos resumir las características de los costes inmobiliarios Comprender las características de los costes inmobiliarios facilitará el trabajo de gestión. 1. La complejidad de la composición de los costos inmobiliarios es una de las mayores diferencias con el costo de las empresas industriales. La estructura de costes del sector inmobiliario es muy compleja. En la sociedad, es una combinación de múltiples profesiones. Incluyendo construcción civil, instalación, entorno de jardines, red y equipos de tuberías municipales, etc. La composición de estos costos es muy compleja, cada uno tiene sus propias características e involucra muchas especialidades. 2. Fuerte individualidad de costos. Las diferencias de costos entre diferentes proyectos son obvias, a diferencia de las empresas industriales, la producción de productos es relativamente fija y se produce durante todo el año, los precios de las materias primas son relativamente transparentes, los costos de mano de obra y de maquinaria son relativamente estables y ocurren dentro de la empresa, y la estructura de costos es. fácil de comparar. Sin embargo, este no es el caso de los productos de construcción inmobiliarios. Los proyectos varían de un proyecto a otro y de un edificio a otro. Tienen fuertes características individuales y son difíciles de comparar. Si realiza un análisis comparativo para determinar los pros y los contras y luego utiliza estos datos, se producirán muchos errores. Por lo tanto, recomiendo no comparar los costos inmobiliarios de diferentes proyectos. 3. El mercado no cuenta con precios transparentes de oferta de proyectos. El mercado de proveedores de materias primas, accesorios, etc. para las empresas industriales está ahora relativamente maduro y ha formado un sistema de precios estandarizado y transparente con un pequeño coeficiente de riesgo de precios. En la actualidad, los precios de los proyectos todavía se basan en cuotas. Aunque el Ministerio de Construcción comenzó a implementar precios de listas de cantidades el 1 de julio de 2003, muchos contratistas todavía fijan los precios en base a cuotas. La composición de los precios es relativamente compleja y depende de factores humanos subjetivos. No existe un precio transparente, como las barras de acero utilizadas en ingeniería, el precio de las materias primas de las barras de acero es muy transparente, pero cuando se utilizan en el sector inmobiliario, también incluye tarifas de instalación, costos laborales, ganancias y transporte. honorarios, etc., y uno de estos costos es diferente para cada lugar. No son los mismos, y cada empresa también es diferente. Hay demasiados factores humanos y los precios son muy opacos. Todavía juzgamos si el precio es razonable, pero también hay ocasiones en las que se cometen errores. No existe un precio de proyecto transparente en el mercado de proveedores, lo que dificulta la operación de los promotores inmobiliarios. Además, pagan mucho "dinero desperdiciado" y aumentan el coste de los productos. 4. Múltiples tiempos de cálculo de costos. El costo de los bienes raíces es una inversión enorme y debe calcularse varias veces, incluidas estimaciones en las primeras etapas de desarrollo, presupuestos después de completar los planos de construcción, liquidación de finalización del proyecto, etc., que constituyen cálculos de costos múltiples 5. Dificultad de; contabilidad de costos más grande. Debido a que hay grandes diferencias entre productos, también hay grandes diferencias entre proyectos y hay muchos contratos, lo que aumenta la dificultad de la contabilidad 6. Cómo las empresas inmobiliarias gestionan bien los costos 6. La naturaleza a largo plazo de los costos; El ciclo de desarrollo inmobiliario es largo, y el costo de capital es un factor importante que afecta el costo; la vida útil de los bienes inmuebles es larga y, después de la venta del producto, los costos posventa, como el funcionamiento de las instalaciones, el mantenimiento de la calidad y los gastos de mantenimiento. La gestión de la propiedad son aspectos importantes del control de costes que no se pueden ignorar. 1.2.3 Preguntas frecuentes sobre la gestión de costos inmobiliarios 1. A menudo ocurren costos ineficaces ¿Qué son los costos ineficaces? Cuando hablamos de la definición de costo, hablamos de una característica del costo: la compensabilidad del costo, por lo que los costos ineficaces son costos que no se pueden compensar. Por ejemplo, durante el proceso de construcción, a veces nos encontramos con situaciones en las que no se puede verter hormigón. ¿por qué? Porque las barras de acero son demasiado densas y el contenido de acero es demasiado alto.

El contenido de acero debe cumplir con los requisitos de seguridad de la estructura del edificio. Si excede este nivel, se utilizan 10 kg más de barras de acero por metro cuadrado. ¿Puede el cliente aceptar el pago? ? Si el cliente no está dispuesto a pagar el dinero, entonces se trata de un coste ineficaz. También hay ejemplos de costes ineficaces, por ejemplo, durante la construcción de un entorno de jardín, se construyó una sección, pero una vez que el diseñador llega al lugar, señala que esto está mal y que es necesario reconstruirlo. destruyendo el costo de construcción de esta parte del jardín. ¿Puedes verlo? ¿Están los clientes dispuestos a aceptar este costo? Los clientes no pueden ver y no están dispuestos a aceptar esta parte del costo, lo que se convierte en un costo ineficaz. Hubo un ejemplo en el que la cerradura de la puerta de una casa modelo se cambió 5 veces. El líder la miró la primera vez y dijo que era fea, así que la cambió. Después de cambiarla, descubrió que no era tan buena como la anterior. original, así que lo volvió a cambiar y descubrió que se usó dos veces. No estoy satisfecho en absoluto, seguí repitiendo este proceso y lo reemplacé 5 veces. Cuando se trata de pintar paredes, si no está satisfecho con la pintura, simplemente la palea y luego la vuelve a pintar. Estas cosas eran comunes en los primeros días de Vanke, e incluso ahora todavía hay muchos costos ineficaces; Vanke. 2. El cambio de visa conduce a un aumento significativo de los costos Durante la etapa de diseño del desarrollo inmobiliario, es posible que los desarrolladores no piensen completamente en los problemas al considerar muchas condiciones desconocidas o falta de previsión. Porque antes de ver el objeto real, es difícil para el diseñador considerar a la perfección las proporciones arquitectónicas, las dimensiones espaciales y el efecto a la vez, y puede haber errores en los dibujos. Durante el proceso de construcción, el diseñador siente repentinamente la necesidad de realizar modificaciones en el diseño para mejorar el efecto y corregir errores. Como resultado, los cambios en el diseño aumentan y, en términos generales, el costo también aumentará. 3. Es fácil pagar “dinero agraviado” oculto. En la industria inmobiliaria, debido a que "el mercado de proveedores no tiene precios de proyectos transparentes" (mencionado en "Características de los costos inmobiliarios"), muchos contratistas tienen una gran influencia en los factores humanos al cotizar, y las cotizaciones de lo mismo utilizan Los mismos materiales varían. Las empresas son diferentes y las personas con experiencia también pueden negociar o sintetizar. 7 La forma en que las empresas inmobiliarias gestionan bien los costos es una cuestión de equilibrio. Algunas son difíciles de evaluar con precisión y pueden pagar dinero innecesario. ingeniería. Esto puede suceder durante la licitación. En el proceso de liquidación, si el personal de liquidación no es profesional o dedicado, es fácil pagar dinero innecesario. 4. Hay pagos excesivos en el contrato. No sé si otras empresas tienen este problema después de firmar un contrato hasta que se ejecuta, es posible que no sepa cuánto debe pagar a la unidad de construcción y es posible que no lo entienda. la relación ¿Por qué? Debido a que durante la ejecución del contrato se produjeron una gran cantidad de cambios de diseño y visas en el sitio, como cambios en las prácticas de construcción, reemplazo de materiales, cambios en los precios firmados, extensiones de los períodos de construcción, etc., por razones de gestión, No estaba claro cuál sería el costo después de los cambios. Cuando la unidad de construcción quiere pagar por el proyecto, no sabe cuánto debería pagar a los demás. Si el pago parcial no se comprende con precisión, es fácil pagar de más a otros. Una vez que se haya pagado en exceso el pago del proyecto, será difícil recuperarlo durante la liquidación, porque es posible que él (la unidad de construcción) no venga a verificar la liquidación con usted, o puede encontrar 50 razones para decirle que esta parte se considera menos y esa parte no se puede contar, lo que hace que el caso de acuerdo no pueda establecerse. 5. Costos de liquidación inexactos Cuando las empresas inmobiliarias calculan las ganancias, necesitan conocer el costo de un producto y el precio de venta en el mercado y compararlos. En pocas palabras, la diferencia entre el precio de venta y el costo es la ganancia. Si ni siquiera conoce el coste del producto, la liquidación de costes será inexacta y el cálculo de beneficios será incorrecto. Esto es algo muy peligroso para las empresas que cotizan en bolsa. Si calcula mal las ganancias, si lo expresa a la ligera, puede ser un error en la estimación contable. Si lo expresa mal, es un error contable de su parte. está informando ganancias falsamente. Es un dolor de cabeza llegar al punto de "conectarse". Los errores en el cálculo de costos traerán muchos problemas al trabajo. Si el cálculo es menor, deberá deducirse el próximo año, lo que tendrá un gran impacto en los indicadores de ganancias del próximo año. Hubo un caso en Vanke Beijing City Garden en los primeros años. En ese momento, el proyecto se completó, la unidad de construcción también dejó de funcionar y se calcularon las ganancias. Sin embargo, cuando la unidad de construcción presentó las cuentas, había muchos "pagarés" (cambios de visa) firmados por los ingenieros del proyecto, por un total de entre 10 y 20 millones. Esto es el resultado de la falta de gestión. La "nota blanca" firmada por el ingeniero del proyecto registra cuánto trabajo se ha realizado y cuánto dinero se debe pagar, pero falta revisión y pruebas objetivas. Por lo tanto, habrá disputas en el momento de la liquidación y las ganancias no serán exactas. 6. El costo de la calidad insuficiente y el costo del exceso de calidad coexisten. En el caso de los productos, todos deben conocer el costo de la calidad. El llamado "coste de la calidad" es el costo incurrido para mantener y garantizar una determinada calidad del producto, que es el costo de la calidad. Costo de garantía del producto. Se puede imaginar que el costo de una calidad insuficiente es el costo de los gastos de mantenimiento, la compensación al cliente, etc. debido a la calidad insuficiente. 8 Cómo las empresas inmobiliarias pueden gestionar bien los costos El costo inadecuado es un tipo de costo. muchas reparaciones en la casa, compensación al cliente, etc. Se puede atribuir al costo de una calidad insuficiente; también está el costo del exceso de calidad. Por ejemplo, el costo del exceso de barras de acero que los clientes no reconocen como se mencionó anteriormente. el costo del exceso de calidad, que tiene un impacto relativamente grande en la gestión de costos. 1.2.4 Desarrollo de métodos de gestión de costos empresariales La gestión de costos inmobiliarios como disciplina se ha desarrollado a lo largo de los años. Desde una perspectiva de proceso, los métodos utilizados en la gestión de costos incluyen los siguientes: Primero, el método más antiguo utilizado fue el método de costos reales, que. principalmente hizo El propósito es reflejar con precisión los costos reales incurridos. Este método es el más preciso y se basa en las finanzas y las cuentas de las cuentas detalladas de la empresa.

En segundo lugar, está el método del costo estándar, que consiste en formular los estándares para cada componente del producto y luego determinar la diferencia del costo estándar. Este método es un poco menos preciso. Pero su valor para la gestión, la toma de decisiones y el control es mayor; en tercer lugar, el costeo basado en actividades. Se refiere a un método que descompone todo el proceso y los pasos de producción, cómo calcular el costo de cada paso en cada proceso y si se puede realizar la optimización de costos. El cuarto método de costeo objetivo. Como sugiere el nombre, el llamado método de costeo objetivo significa que una empresa o empresa establece un objetivo comercial y luego lo prueba y apunta continuamente durante el proceso de implementación, y luego realiza revisiones y mejoras para acercarlo gradualmente al costo real. . Finalmente, está el método del costo de responsabilidad. El costo de responsabilidad es un método de descomponer e implementar los costos determinados a cada sujeto responsable, permitiendo que cada persona o departamento asuma un costo determinado, y de esta manera, los costos reales incurridos se controlan dentro del costo objetivo determinado. También existen métodos como el método del presupuesto móvil. De estos métodos se puede ver que la precisión de los métodos de gestión de costos con alto apoyo a la toma de decisiones es relativamente baja. Sin embargo, cuando hacemos gestión de costos, no podemos concentrarnos en las cosas después del hecho. contenido de las cosas en el proceso de implementación, algunas de las prácticas populares ahora son el costeo por responsabilidad, el costeo basado en actividades, etc. 9 ¿Cómo gestionan bien los costos las empresas inmobiliarias? 1.2.5 La dirección de la gestión de costos. Creo que la gestión de costos tiene varios procesos de expansión ascendente, primero debemos comenzar con el tipo de contabilidad. costo con precisión. Si el cálculo del costo no es preciso, el control de costos posterior será muy inútil. Luego está el tipo de control. En pocas palabras, significa establecer un objetivo de costo y ser capaz de alcanzarlo de modo que el objetivo se acerque al costo real. Finalmente, en la etapa de gestión de costos de creación de valor, ya no se trata simplemente de hacer algo para la gestión de costos. Lo que se persigue es un resultado integral que pueda crear valor. En este proceso, se puede pedir activamente un aumento de costos porque en. Para mejorar la calidad del producto y esforzarnos por obtener más beneficios. Al final, la gestión de costes es el lado positivo de las cosas, no el lado negativo. Ayuda a las empresas a obtener resultados más positivos de sus productos. 10 Cómo las empresas inmobiliarias gestionan bien los costos 1.3 Estructura básica del modelo de gestión de costos de Vanke 1. Gestión de costos de responsabilidad El sistema de costos de responsabilidad garantiza la racionalidad del costo general mediante la determinación de los sujetos responsables y los departamentos de evaluación, y mediante el establecimiento, implementación y evaluación de objetivos. de indicadores técnicos y económicos y de avance. Elementos del sistema de gestión de costos de responsabilidad: (1) Alcance de la responsabilidad; (2) Persona responsable (3) Criterios de evaluación (4) Evaluador 1) El propósito de establecer el sistema de costos de responsabilidad: permitir que todos los empleados implementen costos conscientes; conductas de gestión. 2) Premisa de costos de responsabilidad: división estructural razonable del trabajo La división del trabajo y la responsabilidad son los dos elementos principales de la gestión de costos de responsabilidad. ¿Qué es la división del trabajo? Vanke generalmente tiene los siguientes departamentos: Departamento de Gestión de Costos: actividades de control financiero más que actividades comerciales; alcance de costos de fabricación en lugar de costos de construcción e instalación en lugar de revisión de precios y tipo de contabilidad Departamento de Gestión de Proyectos: progreso del proyecto, distribución de calidad; con ventas y embalaje, y llevar a cabo el trabajo Departamento de Gestión de Ingeniería: supervisión de calidad, gestión de proveedores y departamento de planificación y diseño de soluciones: planos de diseño, normas de construcción Lo anterior es la división del trabajo de Vanke, pero la división del trabajo de cada uno; La empresa es diferente, por ejemplo, algunas empresas de bienes raíces fusionan el departamento de gestión de costos y el departamento de gestión de proyectos en un solo departamento, y algunas empresas establecen el departamento de gestión de proyectos como una empresa de proyectos, etc. La división específica del trabajo debe establecerse de acuerdo con las diferentes necesidades de la empresa y las necesidades de los subordinados. 11 Cómo las empresas inmobiliarias gestionan bien los costos 3) Contenido principal (1) - Resumen de elementos En la tabla anterior, los objetivos de responsabilidad de los costos de construcción se dividen en 4 elementos, que se pueden ilustrar con el proceso de compra de una taza. Por ejemplo, si desea utilizar una taza para beber agua e intenta controlar el costo de comprar una taza, primero debe determinar si desea comprar una taza de vidrio, una taza de porcelana, una taza de acero inoxidable, una taza de plástico. taza, etc. (equivalente a racionalizar el contenido de la construcción y la forma arquitectónica). Si decide comprar un vidrio, debe determinar el tamaño, el color y el material del vidrio (equivalente al control de los indicadores estructurales y la selección de materiales de ingeniería). Después de determinarlos, se enfrentará a un problema: cómo comprar esta taza a bajo precio (cómo obtener precios bajos competitivos), es posible que deba llamar para consultar los precios o ir a muchas tiendas para preguntar después de saberlo. qué tienda tiene el vaso más barato, debes decidir cómo comprarlo (equivalente a la gestión de costos en el sitio), como por ejemplo ¿Quién lo va a comprar? ¿Cómo llegar, en taxi, autobús o a pie? La serie de opciones anterior requiere estrategias correctas para que pueda obtener una taza rentable a un costo general razonable. Así controlamos los costes en el sector inmobiliario. Construir un edificio es como comprar una taza. Entidades responsables Cooperar con los departamentos Departamento de Evaluación Departamento de Desarrollo de Proyectos Departamento de Finanzas 1. Racionalización del contenido de la construcción y forma arquitectónica Departamento de Diseño Departamento de Ventas Departamento de Costos 2. Racionalización de los indicadores estructurales y la calidad de los planos de construcción Departamento de Diseño\Departamento de Ingeniería Departamento de Costos 3. Obtener competitividad y precios bajos razonables Departamento de Ingeniería\Departamento de Costos Gerente de Proyecto Departamento Grupo Líder de Licitación 4. Gestión de costos en el sitio, calidad y eficiencia de la construcción Departamento de Gerente de Proyecto Departamento de Ingeniería Departamento de Ingeniería Departamento de Ventas Departamento de Finanzas Departamentos Funcionales Departamento de Finanzas Gestión Responsabilidad de Costos Objetivo Ámbito de Responsabilidad Terreno, Aprobación Presentación y tarifa de construcción Costo de construcción Gastos de ventas 2. Gestión de costos objetivo 1) Conceptos básicos: Costo objetivo: El costo objetivo es el costo objetivo determinado de antemano por la empresa y que debe lograrse dentro de un cierto período de tiempo y mediante trabajo duro; es la línea de control del costo del proyecto.

Por ejemplo, si el costo más razonable para construir un edificio es 2 millones, entonces 2 millones es el costo objetivo. Costo dinámico: Es el resultado del costo esperado reflejado en cada período durante el proceso de implementación del proyecto. Se puede decir que los costos dinámicos son costos reales, pero no costos finales. Por ejemplo, si se determina que el costo objetivo de construir un edificio es de 200 millones, durante el proceso de implementación, es necesario estimar cómo cambiará el costo en función de la situación real en cualquier momento. yuanes, debido a que el plan tiene cambios, se puede estimar en 1,98 millones de yuanes debido a la reducción del precio del cemento, o se puede estimar en 2,1 millones de yuanes. Lo importante es hacer esta estimación en. En cualquier momento, comprenda el grado de fluctuación y tome medidas oportunas para ajustarlo. No está permitido en ningún momento. Dijo: No sé cuál es el costo del proyecto. 2) Principios de gestión: reflejan la naturaleza avanzada del costo objetivo y la gravedad del costo objetivo (incluido en la evaluación del desempeño). Esto es importante para la calidad de la gestión de costes. 3) Herramientas de gestión: Plataforma del sistema dinámico de reflexión de costos - base de datos de indicadores de costos. 4) Proceso de implementación del costo objetivo El proceso de implementación del costo objetivo se puede dividir en seis enlaces. En primer lugar, en la etapa de desarrollo de un nuevo proyecto, es necesario hacer una estimación de costos. Personalmente creo que cada empresa lo hará. La diferencia es que la forma de consideración puede ser diferente después de que el proyecto adquiera el terreno; es necesario realizar la planificación y el diseño del proyecto una vez completado el diseño. Es necesario realizar el primer cálculo del costo objetivo y calcular el costo del proyecto en función de la estimación y el juicio del mercado después de la planificación y el diseño; una vez completado, ingresa a una etapa de diseño ampliada para mejorar y complementar la planificación y el diseño, y establecer estándares de producto. Se requiere un segundo cálculo del costo objetivo en la etapa de diseño del plano de construcción, en Vanke, el costo objetivo se prepara en función de la construcción; elaborando el presupuesto y el coste objetivo básicamente se ha finalizado. Una vez formado el costo objetivo, el siguiente paso es el proceso de implementación, que también es el proceso de control dinámico de costos. Una vez determinado el costo objetivo, el proyecto entra en la etapa de construcción y es necesario llevar a cabo la organización de la construcción y la adquisición de materiales. En este momento, se producen los costos reales (costos dinámicos) y los costos dinámicos deben compararse con los costos objetivo. Si el costo dinámico es alto o bajo, descubra las razones, resuma y proporcione medidas de optimización en la etapa de finalización y liquidación, compare el costo real con el costo objetivo, realice un análisis resumido y extraiga algunas experiencias y lecciones de implementación; . Lo anterior es un proceso de implementación del costo objetivo. El costo objetivo es una idea simple de gestión de costos que se utiliza en todos los ámbitos de la vida y también es muy eficaz. Por lo tanto, le sugiero que preste atención y persista en la gestión y discusión de los costos objetivo en el trabajo, limite a los departamentos e individuos a través de los costos objetivo, deje que la empresa o el equipo tenga un objetivo común y les diga claramente cuál es el objetivo y los motive. a ellos. . 5) Gestión del proceso de operación: una vez formulado el costo objetivo, es fundamental prestar atención al control de cada eslabón del proceso de operación durante el proceso de implementación. La gestión del proceso de operación tiene como objetivo lograr el propósito de reducir costos mediante el control de los costos de varios procesos de operación de bienes raíces; garantizar que cada procedimiento de operación sea razonable y efectivo. De hecho, se puede vincular a la descomposición de los costos de operación, pero los costos de operación. La gestión no se considera costo del trabajo, porque en el cálculo del trabajo no se calcula la responsabilidad del costo de cada trabajo, pero se debe conocer el contenido del método de optimización de cada trabajo. 1.3.1 Control de costos de desarrollo de nuevos proyectos Al desarrollar nuevos proyectos, ¿qué métodos se deben utilizar para controlar los costos? ¿Qué se debe controlar? ¿Qué debemos lograr al final, es decir, cuál es nuestra misión? Creo que el principio de control para el desarrollo de nuevos proyectos es predecir el costo de los nuevos proyectos de manera precisa, objetiva, integral y prudente. También se puede explicar que al desarrollar un nuevo proyecto, se debe calcular el costo con mayor precisión, y ser cauteloso, objetivo y comprensivo, para no equivocarse de terreno y tomar una decisión equivocada. En la industria inmobiliaria hay muchos ejemplos de personas que no ganaron dinero después de adquirir un terreno, e incluso hubo muchas personas que perdieron mucho dinero. Esto se debe principalmente al descuido al desarrollar nuevos proyectos.

¿Cómo podemos ser precisos, objetivos, integrales y cautelosos? Personalmente creo que existen los siguientes puntos de control: 1. Debe tener